# 学区房的大风险 #1130 By [Crypto duck](https://paragraph.com/@qiong) · 2022-07-13 --- 相比收益，我们更关心：断崖式的归零风险。 **一）学区房** 2013 年水库有个旧贴《我为什么不买学区房》 这是一个很奇特的帖子，有400多个回复。其特点是，主贴是空的。 因为哥哥启了个头，就去磕瓜子了。 回来一看，回复极其热烈。 于是就开始回回帖，接着就开始吵架。吵架吵了 400 多楼，道理基本都说清楚了。主贴也不用写了。 今天有空，回头继续写 #1130，讲讲学区房的来龙去脉。 **二）学区房是什么** 学区房是什么。在很多人的理解中，学区房意味着：「房子，顺便还能读好学校」。 上次和几个北京人聊天，他们觉得北京人的态度，就是一茬子钱赚二茬子活。 凡事都要「多功能」。 仿佛多功能就是赚到似的。 而事实上这个观点是错误的。 世界上的事情，无非是「一分价钱一分货」，从来没有白吃的午餐。 你如果具有二份功能，你就付了二份的钱。市场是有效的，不会白送白给。 而学区房真正的意义呢。学区房 =「房子 + 学票」。 好比一个地区，普遍的二房是 300 万/套。而带学区的房子要贵一点，要 500 万/套。 那么，你买一套学区房。其实就是「300W 房子 + 200W 学票」。 **三）学票有多贵** 学票有多贵。这个问题一下子没法反应。很多人说价值混杂在一起，无法拆分。 但是我们可以举几个特例。如图。 ![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/49efc8a445f83471ba3513c2cb1cc607536620f43f7867ef23a0e2c124ad307b.png) ![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/f3cda6a012a8a348dfd6b46f927c4aee73cca73cb7d972afb3d848f9798fc827.png) 这张图，就是著名的「过道学区房」。 在这个例子中，我们可以假设房屋的价值为「零」。 因为他本身没有任何居住、出租、使用价值。 他就是一个学区入场券，就是一张学票。 ![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/0e7f45cb91251c3c975c0c66be3aaedf1095a9844312aaf6b5f84c18cba84b6c.png) 通过这些北京的信息，我们可以看出，「学票」是有定价的。 因为对口的小学不同，学票的定价，有 150W、300W、450W 等各档。 这也同时解答了一个问题。 「学区房要买小」。 因为学区房的价值，无非是一张学票。 你 150W 的学票，平摊到 50 平米，每平米可以因此涨价 30000 元/m。 可是如果你是 100 平米二居，摊下来仅 15000元/m。 如果你是 500 平米别墅，差异仅 3000元/m。 有些 KFS 打着「学区房」的招牌，大户型比周边楼盘贵 2 ～ 3W，那就是坑了。 再比如说下例。 ![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/b4f5e6fb3de88e18a55c1758b423150de70b447c0b5e56741e7a52af7e892437.png) 和 6 平米 300W 的房子相比。这户老奶奶多了 7 个平米。 可是你多出来的 7 平米，也要按照 ￥450,000/m 来卖二百多万。 这就不合理了。 你当别人傻瓜了。 **四）投资** 我们可以按照「拆骨法」，把学区房的价值拆成「房子 + 学票」。 其中，学票的价值是固定的。 不会随室内面积大小而变化。 北京是一个比较学区房崇拜的城市，北京的「学票」，经过拆骨法折算后，价值大约在 300 万元/张左右。 上海浦东是 200 万/张。 浦西人看不起学票。 现在就回到了我们的话题，《我为什么不买学区房》 众所周知，水库是炒房子的。房地产是我们的主业，对于房产的研究伴随我们朝夕生活，每天想上十七八次。 但是，职业炒家为什么不买学区房呢。 因为当你买学区房，其实你并不是在投资「房子」。 当你花 500W 买了一套学区房。其实你是花了 300W 买了房子 + 200W 学票。 然后，你要祈祷投资升值。 投资升值怎么办，例如 500W 的房子涨到 1000W 了。 这个时候，你再用拆骨法去看。600W 房产 + 400W 学票。 不仅仅房价要翻倍，而且学票价格也需要翻倍。 好了，现在问题来了。 •  到底是房产涨得快，还是学票涨得快 •  学票长线保值增值么 •  你对学票有研究么 我们的回答，是三个「No、No、No」 首先，我们是职业炒家，不是教育局干部。 我们恪守着「隔行如隔山，不熟不做」的铁律。 你说学票 bla bla bla，很好，我听着。 可是这行我们不碰。隔行如隔山，跨界的成本代价是非常非常高昂的。 我们宁可不做。你就给我「非学区」房产够了。 我们喜欢非学区房产，不要任何溢价，就如同我们喜欢非品牌 KFS 一样。 蠢女人买房子，总是买最好的房子。总以为「职业炒家」手中都是顶级豪宅。总以为买好房子才是 NB 的人。 不是的。在《职业炒家》一文中，我们说得清楚。我们买最易升值的房子，而不是最好的房子。 很大情况下是老破小。 蠢女人总是以为，买房就要买最 NB 的房子。学区房就是一种最强功能的房子。 不是的。在职业炒家的眼里，只有升得快不快。风险和潜力。 你这一样是贵妇病。 要做减法，而不是加法。 然后，如果一定让我对学区房投资说二句的话。谨慎跨界的嘀咕： 我对「学票」的价值走势完全不看好。 **五）学票的软肋** 从「价值」的角度说，所谓「学区房」无非是父母的一个梦。 在父母心目中，它的描述是这样的： 「读了名牌幼儿园，才能读名牌小学，才能读重点中学，才能读重点高中，才能读重点大学。才能以优异的成绩毕业，进外企当白领，做机关做公务员，光宗耀祖」。 如果你切得细一点。他的逻辑链是这样的。 1）我对口的是好学校 2）进了好学校就有好教育 3）有了好教育就有好工作 我们需要指出的是，这「三段论」逻辑。哪一段都不对。 我们现在看待学区房，就好比沙滩上的泥足巨人。 有人说，「咦，这几年学区房不是涨的么」。 「哪怕如你发帖 2013 年，迄今学区房仍然是涨的。甚至涨幅比非学区还要高」。 但是这些是没用的。 你无法从价值上说服我。 你无法从价值上说服我。给我一个可信的、可靠的、可预期的合乎逻辑的推论。 你无法让我信服，我买的东西是真有价值的。而不是「庞氏」。不是类似于 P2P 一样击鼓传花的东西。 因为我们的头寸实在太大。转身不易。 一套二套的小老鼠，你可以买学区房。抽身快。尤其是赤贫的年轻人，人生难得几回博。 「神州泰岳」只要二十个涨停板，你会也敢死队一样冲进去。反正捞现钞就是正义。 但是我们不同。我们的「头寸」太大了。 在做每一件事之前，首先考虑的是风险。上限多少无所谓，下限一定不能跌。尤其是不能断崖式的下跌。 而学区房的问题呢。学区房面临断崖式的下跌。 他的价值，很有可能归 0 的。 我们不赌博，从来不赌博。 我们不投机，从来不投机。 我们买入一项资产的理由，永远不会是：「它去年涨了」。 **六）教师** 学区房的第一个问题，他的「激励机制」是不对的。 好比我是一个厨师，我有一道拿手菜「水晶虾仁」。 当年静安宾馆凭这道菜征服了上海上流社会。宾客如云。饭店赚到了大把的钱。 老板给厨师涨工资。 好比我是一个导演。连续几部戏票房大卖。 随着我水平越来越高超，导演的声望越来越高。明收入，潜收入，各项好处肥腴得天上人间。 这些都是「正激励」。 正激励的意思，是「做得好，加工资」。一个人可以拿到他的勤劳报酬。 而在「学区房」制度下呢。 学区房的受益者是房东！ 好比我是一个特级教师。为了班里几个顽劣，而且愚钝的学生，那是耗费了心神。 如慈母般的关怀，好不容易让小朋友乖乖学习，天天向上。 杨千桦电影《可爱的你》 而结果呢？ 结果你这成了名校。最美校长的名誉传遍了新界北区。 你周边附近的房子都成了「学区房」。房价纷纷升值。 房东发了大财。 而学校呢，老师呢，辛勤付出的老师呢？ 没有，什么也没有，一分钱回报也没有。 所以他这个「激励机制」是不对的。 公立学校的老师，并没有激励，去关心学生，去培育学生，去营造自己的口碑。 钱都被房东赚了。 在西方社会，或中国的私立学校。 校长赢利的主要手段是「收费」。好的私立学校要几十万一年，但是家长还愿意付这钱。 「高收费」的基础下，校长就有能力给教师发高工资。监督校工服务，改善学校设施。 可是在「公有制」制度下，学校是不收费的。 「好老师」的价值外溢到了房地产上面。 许多家长，对着清单目录，绞尽脑汁进了排名靠前的小学。 你以为你买定「学区房」，从此松了一口气，小孩子就能受到良好教育了？ 不是的。你买的那一年，是该学校「教学质量」最好的一年。此后一路走下坡路。哪一年都比今年差。 因为老师没有激励。 公立学校，肯定是越办越差的。 **七）教育局** 接着你又问，「从整体而言，公立学校并不差。也能和私立平起平坐」。 这个说法是对的。你看国企也不差，也能和私企平起平坐。 这二年，国企甚至比私企混得更好。 可是这件事的背后是什么，是「资源投入」。 就好比国企 VS 私企。国企是肯定搞不好的，效率低下，人事腐败。 可是每过十年，中央突然就给你发了 20 亿。 鸟枪换炮，国企统统搬入了最好的政府办公大楼。 领导的奔驰、奥迪，纷纷买起来。 小兵们加几十级工资。 一夜之间抵得上你十年奋斗。 而这些钱哪来的，这钱可不是靠国企自己「赢利」赚来的。 是靠央行妈妈，亲妈注资的。 每过个十年左右任期，央妈妈就给你「增资扩股」。从 90 年代的 1000W，到后来的一亿、十亿、百亿。 混国企系统的人都知道。 对于教育系统，他的原理是一样的。 「公立教育」肯定是完蛋的。里面的人事斗争，政工倾扎，编制内人员有 1/3 是老师就不错了。 可是每过十年，区教育局就会给你一笔大钱。让你鸟枪换炮，该修的全部修修，该换的全部世界一流水准。 在《城市规划导论》一文中，我们说道，政府最喜欢开发什么样的地区。最喜欢兴建什么样的地铁。 答案是：政府持有空地最多的地区。 同样道理，政府会扶植怎样的学校。 答案是：新学校。 如果你花了大价钱，买入最昂贵最优质的「学区房」。并指望着自己的「名校」永葆青春。 你会失望地发现，小业主手里的学区房，越来越走下坡路。一直到十年之后的破破烂烂不堪。 而教育局拨重资，扶植打造郊区的新校。 因为地皮都在他手里。他可以「卖地」。 你手中的公立教育学区房，注定会一天天地烂下去。 《我为什么不买学区房》。我不是看不起学区房，我是不愿意趟这个浑水。 从任何一个角度看，你都难以说服我这是长期保值的资产。 **八）教育局的黑暗** 作为一个世世代代混教育系统的家族来说，俺还要补充一句。 •  教育局，脏，真脏 •  教育系统，黑，真黑 （当然，由于哥哥这一系太铜臭味。快被开除书香名单了） 教育系统可以说是中国各部委中，最脏、最王八坑子的一个系统。 为什么，因为教育系统特别地「穷」。 穷，再加上一堆的知识分子。小鸡肚肠的事有多少，可想而知了。 在中国各大部委，受人受气绝不是相同的。 最开明、最舒畅的，肯定是和「钱」打交道的。无论是招商引资，还是外经贸，商务部。 凡是「做生意」的部委，日子都很滋润。人际关系也比较和谐，反正财帛花不完。 而最脏的，就是那些「又穷」「又酸」的部委。 小鸡肚肠、王八绿豆眼、畜生嘴脸。 你「学区房」赚了那么多的钱，教育部那帮家伙眼睛都快要绿了。 中国的规矩是，一旦你赚了钱，权贵就要跳出来「改规则」。 你如果学区房能升值大几百万的话。 教育部如能按捺得住，打死我都不信。 他肯定会跳出来，用种种方法，把审批权抓到手里。 把「学区」「学区房」的溢价，抓到教育部的手里。这是多大的一块肥肉啊。 虽然我不确定具体会发生些什么。 但是我对xxx的人品是确信无疑的。 **九）有利益的地方，就有犯规** 学票一文不值。 出 xxxx 钱，包进。联系电话：139xxxxxxxx。 （本节略） **十）教育的贬值** 我们回顾三大逻辑。 1）我对口的是好学校 2）进了好学校就有好教育 3）有了好教育就有好工作 一般来说，「地段生」是很受歧视的。 哪怕你进了名校，你和「条子生」也是分班的。会单独分配给你老师。而且老师往往很不给力。 毕竟学校没有收你好处，他凭什么用心教你。 「进个好学校，就有好教育」。这句话是要打个很深的购物折扣的。 进一步讲，「有了好教育，就有好工作」这话也不对。 简单点说，教育在贬值。  目前台北考大学的录取分数线是 0.5 分，满分 650 分。 按照马政府规定，写一个名字 1 分。 也就是你只要能写自己的名字「猪三弟」，你就能上湾湾的大学。 出现这种情况，一方面是台湾的扩招。大学的产能急剧增加。 另一方面则是人口数减少，baby 数减少。 类似的情况，在中国，在上海，同样也在发生。或许都不用下代人 20 年。 因为「教育」其实是一种产业。和饭店没什么区别。 你只要资源投下去，「教育」的产能是可以不停扩张的。 而《一夫一妻制多妾制》，人口的形势不乐观。 虽然官方不说，但「大学生」的含金量不停贬值。而且贬得一塌糊涂。 1979 年恢复高考时，大学生是「国家干部」。 只要你有大学文凭，直接就给个县长科长之类的干起。 每个月国家还发粮油。上了吏部名单。 可是粮油早就不见了。2016 年今时今日，上海的一本率早就超过了 20%，大学生卖猪肉都上不了新闻了。 哪怕你不仅仅读大学，你还读「名校」。 可是复旦、交大，一样在扩招。复旦和交大的文凭，一样在注水。 更可怕的是连研究生、博士生都不值钱。 记得 2004 年，早在 2004 年，在 ehome 上和人吵架。 对方说：「读最好的幼儿园、最好的小学、最好的中学、最好的大学」。 哥哥冷冷冲了一句，「然后和你一样，做毕业 3000 每月的屌丝小白领」。  「利出一孔」，但是这个渠已经塌了。 「万般皆下品，唯有读书高」的进士联盟已经崩塌了。 现代社会的竞争，已经越来越不是「文凭」之间的竞争。随着红二代和社会板结化，未来「东京大学」毕业的学员，只配去日资公司做个小职员。 我们知道，「学区房」是很贵的。 如果你单指单价的话，北京的「学区 / 非学区」可以贵到 180%。 上海的浦东「学区 / 非学区」可以贵到 160%。 许许多多的人都在骂房价贵。 可是他们再掏 80% 的钱出来买「学票」，却是完全政治正确。 你买一套房子，需要一生一世的积累，需要几代人的凑钱。能让你骂娘骂上几年。掀起滔天的民意巨潮。 可是你又怎么不骂学票贵。 你有没有想过，你花那么多钱买来的学票。真的值 400 万么。 •  你想过这 400 万投下去，最终只能培养一个月薪 3000 元的小职员么。 •  你想过这 400 万投下去，成本效益比完全不成收获么。 •  你想过这 400 万投下去，就是买了个假古董么。 我们对于「学票」的恐惧，在于学票本身不停的贬值趋势。 竞争的主战场不在这里。 「茴」字几种写法，「之乎者也」越来越不重要。复旦毕业不如科长小舅。 而且这个趋势目前还无可逆转。 （我甚至都没有说道：毒教育） **十一） 收费站** 插播一条广告。 「你去买学区房，好好读书。我在前方的收费站等着你」。 欲知收费站是什么，请关注水库论坛。 **十二） 伪学区** 如果说前上述几年，还仅仅是对「学区房」的批判，对学区房价值的不放心。 则下面一节，真的让人哭笑不得了。 「浦东成功地以 10% 的学校，创造了全市 90% 学区房」 这是上海地区独有的现象。北京也没有这种笑料的。 你去浦东，找浦东的中介，你会发现无一处不是「学区」。 浦东遍地都是学区房，区重点第二第三排，到了中介嘴里，也能成为「一流学区」。 拜托，浦东连学校都没有。哪来的学区房。 浦东仅有的二所高中，进才建平，在上海也是不入流。 有些妈妈打着「为了孩子，不惜一切」的旗号。 这个旗号是彻底的唯心主义。话说到这份上，任何劝说都无意义。 但是，好歹，你买一所「真学区」。不要买「伪劣产品」好么。 还有很多妈妈举出「千帆教育网」。你脑子有病，呸。 千帆是什么，是教育局开的么，是国家正统么。不过就是个电商。 有什么公信力。你混千帆，只能说明你 Low，下等人。 游戏的玩法，不是这样的游戏规则的。 「复旦附中」的学生，大约有 50% 的概率可以进复旦。也就是你中流即可。 而湖南省考入复旦，一共只有 6 个名额。 天差地远，不可计理。 所以进复旦的首要前提，是尽可能地进「复旦附中」。 进复旦附中的首要前提，是别买浦东的「伪学区房」。 这些道理，千帆永远也不会教会你的。 「学区房」这些东西，主要是移居上海的一些湖北，湖南妈妈们搞出来的。 因为在湖北省，湖南省，普通人很难～几乎没有出头之路。 「科举」就显得特别地重要。 湖北，湖南妈妈们以她们的切身经历，自以为。 •  买了学区房就能上名校 •  上名校就能好教育 •  好教育就能好工作 其实这三句话哪一句都不正确。你只不过在挥霍你的工资，做无用功罢了。 然后再凭人口数量死堆。 而上海土著人，是根本不认可「学区房」概念的。 •  一方面，上海的小学差异并不大。并不存在明显的「第一梯队」。 •  上海人基本都有办法，「走后门」。 •  即使没办法。家门口的学校才是名校，徐汇第一，杨浦第二。 对于「占 90% 学区房」的浦东伪学区，上海人是完全不认可。也不会有人去买的。 这样你的客户群，就非常集中在一些YP妈妈。 这就是一个典型的小众市场。 学区房的买卖，目前看来是非常「庞氏」的。 他能够存在，能够升值，有且仅因为有人在「买」。 而你深入看使用价值，永恒价值，是千疮百孔的。 中国人的性格，坚毅不拔，而想象力不足。 很多人在争论，「学区」「非学区」哪一个涨得更快。 计较二三个百分点的涨幅。 但其实这是毫无意义的。因为中国人缺乏想象力。 你真正需要担忧的，是「断崖式下跌」。 你如果看诺基亚的股价，他是瞬间跌到零的。而不是慢吞吞地和你分析什么市盈率。 同样的道理，也适合于「学区房」。 我们真正担心的，并不是学区房／非学区哪个涨得更快。盈利百分点。 我们真正担心的，是学区房「瞬间归零」的风险。 所谓你赚我息，我赚你本。 象那种 6 平米 400W 的学区房。很有可能就是最后一棒。 而他终究会有最后一棒的。 你处于一个「饱受攻击」的位置。随便哪一个文件出台，对你都是不利的。 **十三） 结语** 如果一套房子，既能给你舒适的生活享受，又能让你进一所不错的小学。 这无疑是一件好事。 我们真正关心的，是「溢价」。学区房相对于非学区的溢价； •  到底是 500W 和 300W、溢价 200W •  还是 330W 和 300W、溢价 30W 我们并不反对学区房，我们只反对：「溢价过高」。 万事均有价，万物均有合理估值。 目前学区房的市场，主要由一些湖北，湖南的「高分低能」妈妈所主导。 她们掏出了自己的血汗工资，不惜血本堆砌在学区房上。并把价格砸高。 但是我们从功能、趋势、风险等各方面分析下去。我们认为「学票 = 房价 80%」目前的估值，是站不住的。 按照这趋势再下去，「学票 = 京沪房价 100%」，这可真的需要非常非常大的想象力 …… 学区房这玩意，连 20 年寿命都活不到。悲观一点的，乃认为 10 年就顶天了。这段时间，只够你塞二个小朋友。 •  世人总是说房价有泡沫，可其实房价 N 年都没泡沫。 •  世人总是说学区房无泡沫，学区房涨得快，要跌也不会跌学区的。可其实学区房才是一个断崖式大泡泡。 我们不买学区房。是非之地，君子裹足。 你始终无法说服我学票的「真实价值」何在。 谁爱买谁买，自有冒险家的乐园。你爱你去。 我们更担心的是学区房背后深不可测瞬间归零风险。 **yevon** --- *Originally published on [Crypto duck](https://paragraph.com/@qiong/1130)*