# 农村土地有投资价值么 #1660

By [Crypto Dog](https://paragraph.com/@randa) · 2022-07-12

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**一）多渠道供应**

这二天，地产新闻，基本被国土资源部长这段话刷屏了。

知识星球内，大约一共有 11 次，读者提问问我，「这事对地产有影响么」。

「楼市会不会崩溃」

「大转折近在眼前吗」。

「折你妹！」这么多年来，多军老人，早已经被无数次「重磅突发」折磨到神经衰弱。你说有影响么。

新人 1000 次希望有影响，每一次楼市「新政」，新人都希望迅速变天。

新人的耐心很短，煎熬往往只能承受十二个月。

但是「老牌多军」从业经历太过悠长。

悠长到什么事情都经历过了。悠长到可以给每一项政策打分。

这样一条政策，其实归根到底，是「小产权可以租赁了」。

咦，小产权不是早就可以租赁么。旧事重提何解。

一个大方向，大前提，

目前国家对于「调控房价」渐渐灰心和失望了，也认为是不可完成的任务。

因此调整方向，「调控租赁」，希望把租赁搞上去，也算是对广大无房户的一个交代。

租赁，怎样扩大租赁市场，怎样扩大租赁资源，怎样扩大各方助力，齐心建设租赁供给。

因此本次政策的题眼是：「小产权租赁入市」。

「小产权房」古已有之。不说深圳、广州，哪怕在华东、华北，也有大量的农村集体用地。

北京著名的 798 艺术社区、宋庄，本质就是小产权房。

本次政策的特色，是鼓励「企业化大规模入驻」。

也就是说，以前的「小产权房」，是小打小闹，由村民们自己兴建，自己出租，分散管理。

这导致几个缺点。

1）房屋品质没有保证。达不到现在高档住所要求，很多没有现代卫浴和现代厨房。

2）租赁品质无法保证。村民违约、加价、反悔现象，层出不穷。常常有艺术家花巨资装修之后，村民要求收回。消费者体验很差。

3）缺乏中介和对接渠道。因为「散、乱、差」，因此第三方中介服务也做得很差。

而这次政策的题眼，关键是「企业化」三个字。

也就是全国性，百亿级的巨无霸企业，也要入驻到村委会。再过几个月，你很可能发现恒大、万达，首富满脸笑容和村书记握手签约的照片。

企业化，大规模生产，高品质入驻，可以在不突破村宅基地容积率的情况下，做到。

1）成片大型高档社区开发

2）企业化租赁，现代配套服务

3）全国联网，网上预订

你设想一下，当你跑到「李家村牛家寨」的时候，脚下踩的不是泥泞土路。

而是一尘不染的停车场。

密码锁和声纹门禁。

小区内有网球场、健身房、瑜伽室，甚至锻炼后淋浴。

洗衣店、永和豆浆。

高科技WiFi和智能家居。

请问这样的农村民宿，您有没有兴趣住呢。

**二）真实的小产权**

理想很美好，现实很骨感。

当描绘了「小产权，大企业」美好未来之后，我们要反过来问一个问题。

某首富，某首富，难道是傻子么。

这么好的事情，为什么之前不做。

答案是，这整套思路，其实是违反「经济学原理」的。

非不为也，乃不能也。

农村的土地，通常都离开市区很远。

798 已成绝响。「水贝村」也渐渐拆迁了。

目前的大城市中心，并没有太多的「城中村」。尤其没有「未开发」的城中村。

如果深圳有小产权房，也早已不便宜。

目前仍然可以说「成片」，「待开发」，「有用地指标」的农村宅基地。一般都要远到 30KM 以上。上海的奉贤新城附近，还有一些。 您自己数数地图。

在这么遥远的「远郊」基础上，对于「小白领」的租赁需求，就不会很大。

或许您也可以亲自去「奉贤新城」附近的小产权房看看。

并没有你希望中的「健身美男」。

绝大多数的租客，都是身上带泥，脚上带灰，卖建材，卖五金，开小餐馆，运活鸡活鸭现杀，做附近工地生意的。

打开二家租客的房门，人家根本不爱惜「租赁装修」。

尖锐的铁器工具，随手放在地上。戳坏地板。

拉过一条板凳，踞在上面吃饭。丝绒的沙发，三个月就露出海绵。

这种「远郊」的租赁市场，注定是底层和低价的。

毛坯出租，农民式装修，才是最适合的生存方式。

就算某首富满脸笑容地和村支书握手，投资兴建几个样板工程。

心里面哭得伤心，肚明这项目是赔钱的。

**三）不切实际的长租**

另一方面，「长线收租」这个概念，本身也是错误的。

我们知道，欧美国家的「房屋自有率」非常低，美国平均 63%，曼哈顿甚至不到 50%。

也就是有近一半的美国人，是居住在租来的房子里的。

有人归咎于美国的「汽车文化」，也有人总结美国人职业变动自由，迁徙市场化程度高。

但其实在这些事的背后，还有一个重要原因，「金融支持」。

一个最简单的问题，美国最大的「房东」是谁。

那些长租公寓，那些 co-op 背后的持有人是谁。

是超级大富翁么，还是个人炒家。

答案都不是，绝大多数的房东，都是「共同基金」。

而基金投资者是哪些人，Reits 最重要的投资人，主要是「养老基金」「教育基金」「行业协会基金」。

「低风险，低成本」资金，对回报率 % 要求非常低。

低息债券，才撑起了美国的租金市场。

当一家 KFS 造完了房子，KFS 可以长租，可以长期持有，不散卖。

但是 KFS 一定是把房子打包成了 ABS，以「资产组合包」的形式，转手卖给基金公司。

KFS 最多保留一些物业管理，维护的任务。赚取微薄手续费。

而养老资金、保险资金，可以承受非常低的资金利率。

这些资金才是「物业」长持最后一棒。

在目前的中国，并没有类似土壤。

「诸神围剿绿城」那一年，绿城集团的融资成本是 28%，掘地三尺，都挖不出资金来。

市面上的大量信托、理财计划，KFS 也是主要宿主。这些资金按 8 ～ 9% 的成本募集而来，再加上银行的抽头，最终贷款给 KFS 的时候，利率都超过了 15%。

KFS 的资金成本这么高，你搞什么「长租长持」么。

住建部一提出「租售并举」，下面掌声一片。

然后实际执行下去，很快就发现不对了。任何一个 KFS 项目，长持都是亏本。

吓得住建部赶快搞「租房贷款」。定向补贴低息资金。

但也是治标不治本之举。

金融业没有发达，所谓「多主体供应，多渠道保障」无非是一句空话。

除非能嫁接到低成本资金，

否则，是不会有人去开发「乡村租赁」这块贫瘠的肉骨头的。

**四）农村土地价值**

第三个话题，「农村土地有价值么」。

我们的回答，至为清晰：「没有」。

大约只有某些大城市的边缘，「集体小产权」土地是有价值的。有拆迁概念。

或者南方广深，城中村土地，有租赁价值。

目前有一种非常不好的风气，经过秀相一朝，不断地倾斜和洗脑。

渐渐有人认为，「农村户口比城镇户口更值钱」。

简单的例子，水贝村拆迁，每个男丁，人均赔了上千万。

工作再好，也不如投胎好。村口保安胜过清华苦读。

但是，这是一个「孤例」。

孤例的危害，就象炒数字货币能赚钱一样，祸害更大。

就全国的范围内，农村土地一文不值。

虽然也有各种各样的文件利好，「小产权租赁」也搞起来，首富下乡和村长县长握手。

但是就总体而言，中国所有的农业土地，除了靠近大城市那一批，其他都是没有价值的。

中国人恋乡重土，怀念当年老地主，「家有良田百亩」何等的风光体面。

买土地的梦想，根植到了每一个中国人的血脉中。

本朝以土地革命起家，「土地」一事，关联太大。牵涉利益太重，zz 太敏感。

各方利益纠缠，想要变革，几乎毫无可能。

因此，不要把你的「痴恋」和梦想，变成一种桎梏。

不要因为贪恋土地，进而错估了土地的价值。一听到「土地」就很激动，影响做出了错误的判断。

在国际市场上，土地，并不是一种很稀缺的产品。

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*Originally published on [Crypto Dog](https://paragraph.com/@randa/1660)*