# 读书笔记：中国房地产问题

By [变态辣椒](https://paragraph.com/@thequibbler) · 2023-01-11

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### 房地产是什么

本质就是：【土地权利】和【地上房屋】的组合。

【地上房屋】：房屋的本质是商品，是一种【耐用消费品】，它每年都会折旧，会随着时间的推移而老化变旧，并且在到达【使用年限】后，它必将归零。（使用年限：房屋的使用年限有三种：法定年限、物理年限、经济年限。）

【土地权利】：在绝大多数发达国家，土地权利是【永久】的，但在中国，土地权利和地上房屋一样，也属于耐用消费品，因为中国的土地所有权是属于国家的，中国公民仅仅拥有土地的【期限使用权】（普通住宅是70年），它是一种暂时的使用权。换句话说，中国人每七十年年就必须重新购买房地产（新房屋和新土地使用权）。

### 房地产折旧

绝大部分中国人，对房地产的折旧问题没有概念，原因是：

第一，中国没有【房地产税】的经验。

第二，没有意识到土地使用权到期后必定【满额续费】。

第三，相信政府拆迁【免费送房的模式】会永远持续下去。

### 拆迁分房

如果，免费拆迁能永远持续下去，房地产估值确实是不需要考虑的问题。因为一旦拆迁，老房子的【土地权利】和【地上房屋价值】会自动更新回原价值的状态。这是支持着中国老房子价格永不折旧的核心逻辑。但问题是，拆迁分房的发展模式没有可能一直持续下去。

### 为什么中国存在免费拆迁

1998年，城镇住房市场化改革政策出台之后，各大城市的建设任务，就由当地的地方政府全权负责了。同时，在【更多工程 = 更多政绩（GDP）= 更早升迁】这一逻辑的驱动下，各地拼命批项目，恨不得能几百个工程一起上，这才有了2000年以后中国城市面貌的飞速改变。

这个过程里有两个阻碍：一个是钱的问题，一个是原住民的拆迁问题。为了能最快地处置好原住民，地方政府通常会给他们优厚的拆迁补偿。那么这些拆迁补偿，也就是地方政府的钱，是从哪里来的呢？

### 拆迁资金的来源

1994年，分税制改革后，朱镕基赋予了地方政府自主征收地方税的权力，就是自行收税，自行城建，量入为出（就是收多少税，支出多少项目）。而地方税中金额占比最大的，就是“国有土地使用权出让金”，也就是卖地收入。

拆迁过程里的各项支出，包括对原住民的巨额“拆迁补偿”，全部来源于此。

### 卖地收入的来源

答案是买房者购房款的30%~70%。

最初土地竞拍的时候，房地产公司先行向地方政府支付土地使用权费用，随着房子竣工并最终卖给购房者，土地使用权也随着地上房屋一起被卖给了购房者。也就是说，地方政府的卖地收入，本质上就是对购房者征收的高额税金。

### 买房实际上是在买什么

购房款的最终分配：

首先，是用于支付原住民的拆迁补偿，占比约30%。

其次，被地方政府用于城市建设，占比约30%。

最后，是建造自己的房子，占比约40%。

### 免费拆迁的旁氏模型

原住民的补偿款是用购房者的钱来支付的，必须要有成倍的购房者，一个购房者的购房款，只能够支付三分之一户原住民的补偿款，所以必须要有三倍以上的购房者，才能填补原住民的补偿费用。而在七十年后，当今天的购房者成了下一代拆迁户的时候，仍然要找到成倍的新购房者，才能保障新的拆迁户也能得到免费的拆迁。

这显然是不可能的。在过去的几十年里，拆迁的主要都是棚户区，因此政府一次需要补偿的原住民，基数并不算大。而现在的住宅都是几十层的现代公寓，人口密集，数量庞大，只要稍微想想，也知道政府不可能找到几倍于现有基数的接盘者了。

### 旁氏模型破裂之后

必定会转型成国外的模式，自费重建。同时，房地产泡沫也会迅速崩溃，进入累计折旧的正常模式。

### 房子背后的代价

1、城镇建设

a\` 买房，相当于，向地方政府缴纳了一次税金（土地出让金）。

为什么说土地出让金同时也是一次税金，因为根据国有土地使用权出让金收支明细（目前只找到了2014年的数据）来看，2014年的总收入为4万亿人民币，征地和拆迁补偿支出为21138亿，占总收入的52%，土地开发和城市建设支出为17562亿（包括土地开发支出，城市建设支出，农村基建支出，土地出让支出和廉租房支出等）。

b\` 同时，还有二次税金（国家税）

地方政府受到土地出让金后，会立即把钱花出去，在这个过程里，又会产生大量二次税收，比如营业税（增值税），土地增值税，所得税，其金额，又将高达总房价的三分之一。这些二次税金大半都是国家税，因为它们主要被用于国家层面上的开支，比如跨省跨城的高铁，高速公路，跨海大桥等。

2、被剥夺的选择权

民生支出被过度转为基建支出，但民众却没有对税收的知情权和监督权。

3、贫富差距两极化，不利于产业升级。

a\` 拆迁户、炒房客：获得底层人民上百年的收入。

b\` 购房者：在高额的还贷压力中节衣缩食，实际生活向底层人民看齐。

这会带来什么？

首先，会带来消费需求的改变，优质国产货的需求被抑制，因为中产被剥削了，所以拼多多低端产品和海外高档产品的需求变多，也就是有钱的更有钱，没钱的更没钱。其次，真正有国际市场的消费行业被抑制，而毫无国际市场的基建行业越发产能过剩。

### 哪些不公平需要被消除

1、迁费用的分摊：拆迁的本质就是棚户区改造，是贫民窟脱贫。因此对于地方政府来说，拆迁是脱贫和市容整顿的结合，是巨大的政绩，并且，代价全部由购房者交的土地出让金来承担。这就是一种巨大的不公平，受益和代价完全不对等。

2、二手房增值的归属：在中国，土地权利并不属于私人财产，而是从国家那里付费获得的期限限定的使用权，其本质等同于付给政府的税金。从这层意义上，中国的土地增值等于是土地税税额的提高，因而由此所带来的收益，其实并不由民间房东获得，而是归属于地方政府。

3、土地税税额的调整：同样，一口气收足未来七十年土地税的做法，也是相当不合理的，购房者短期赋税压力过大，一方面给政府带来了过大的收入，加剧了政府大手大脚和铺张浪费的现象，另一方面更让未来的税金失去了应有的调整空间。

4、资产贫富差距的调节。

### 简单的改进方案

将【土地出让金】改为【房地产税】，并具体细分为土地税加房屋税。承担对象由购房者改为所有城镇居民。【已购房人士】已缴纳的土地出让金，视做【对将来税金的预缴】，实施【多退少补】。这样一来：【所有城镇居民】交【一样的税】，享受【一样的权利】。

具体做法是：

确定【基准税额】：未来每年的【基准税额】= 目标楼盘所在地【楼面价】/ 70，这就是地方政府可以获得的【总税收】，对其横征暴敛设置【上限】。

确定【土地税】：初期【土地税】跟着【基准税额】走，【基准税额】确定后，【按一定比例】分别平摊给【土地税】和【房屋税】。假设【土地税】占比定为60%，那么剩下的就是原始房屋税。后期【土地税】则跟着【土地的供求关系】走，由地方政府负责评估确定，热门地区未来的土地税可能会越来越高，而冷门地区土地税则可能越来越低。

评估【房屋原始估值】，计算【房屋现在价值】：跟日本一样，由地方政府负责对所有【房屋】的【原始价值】进行评估，做到将房屋和土地彻底分离，仅计算【地上房屋】的价值。估值时可重点参考房屋建造时的【建筑成本】（材质、风格、装修程度等）。【房屋税】的税基为房屋的现在价值，即原始价值减去【扣除累计折旧】。最终，房子使用年限越长，剩余价值（税基）越低，每年缴纳的房屋税也越低。

先倒推全市统一的【房屋税税率】，再推算每一间房屋的具体【房屋税税额】：房屋税是财产税，根据【房屋现在价值】乘以【固定税率】来计算。为了让税率公平且合理，应该先将全市房产的【总现在价值】加总后，再将【总房屋税税额】平摊下去，来计算全市统一的【房屋税税率】。再一次地：房屋越老，现在价值越低，总税额越低，跟日本一样，非常公平公正。

每三年进行一次【税基重估】。

最终效果

1）受益和代价【更加对等】：越发达、基建越好、人气越高的行政区税金也越高，公平公正；【城市建设税】被正确地全员平摊，包括拆迁户和福利分房的，而不再只是【购房者】阶层独自承担。

2）地方ZF的【税收机制】将变得【更加科学】：长期来看：七十年总税收额不变。而短期来看：透支未来税收、寅支卯粮的能力将被【大幅限制】，这明显将有助于抑制【面子工程】和【铺张浪费】的情况。最终，地方政府将不得不对每一分钱的经费都精打细算，投入真正最需要的地方。中国整体财政效率也将大幅提高。

3）房屋估值【更科学】，跟世界接轨：房屋折旧被正确地予以考虑、房屋估值更科学；房屋租售比也会更加符合常理。改革后，一方面【房价】将会暴跌（因为从中挖掉了原本属于土地税的部分）；而另一方面【房租】可能会上涨（因为房东必须将土地税作为成本纳入考虑，最终转嫁给租户）。如此一升一降之后，最终中国的租售比终于也能达到世界正常水平的5%~6%了，而不再是现在那个明显畸形的，可能2%都不到的水平。

### 为什么房地产税至今没有导入

一、民众的原因：不劳而获的劣根性，缺乏现代人的意识。

二、既得利益者的阻碍：这里的既得利益者是拥有大量房产的人，他们不是普通的炒房客，更可能是制定政策的人。

三、政府的原因：财政（地方政府背负太多的债务，有巨大的还贷压力，一旦税制切换，很可能出现财政收入短期大幅降低的情况）。金融稳定（房地产税的导入会导致房价大跌，而大量的银行贷款目前是用房地产作抵押的，房价下跌可能带来系统性的金融风险）。政权（社会动荡，可能会直接威胁到当前政权的统治）。

### 中国特色的房地产泡沫

中国人**普遍未对**【老房子的累计折旧】进行【**正确的扣除**】，房价存在**高估，这部分“应扣、却未被扣除的累计折旧”就是“中国特色”的房地产泡沫。之所以至今仍未出问题，是因为有中国特色的“免费拆迁”在支撑老房子的估值，而支撑“免费拆迁”的，又是地方政府土地财政**的“**庞氏骗局**”。上述逻辑环环相扣，一旦最后的**庞氏骗局破裂**，前面的链条也将断裂，**泡沫旋即崩坏。**

### 房地产的终局

土地税制切换。无论怎么拖，拖多久，该来的一定会来，土地税制的切换将彻底改变中国房地产的估值逻辑。从GDP生产法视角来看，在现行制度下，房地产是【\*\*地上建筑】和【未来70年土地使用权】**的组合。税制切换后，房地产**仅仅是地上建筑，而【\*\*土地税】需要，每年单独缴给政府。

房子的**建筑成本**（钢筋水泥、农民工等）其实**相当便宜，目前的极高房价，全都是因为一口气预缴了未来70年**的土地税，这是人类历史上最大的加税。

### 土地财政的终局

当土地财政走到尽头的时候，会出现如下情况：

1、短期税收大幅降低。

**原本，地方政府一口气收足【当年购房房奴】【未来70年】的土地税。现在，地方政府只能收取【所有房奴】【当年1年】的土地税。若从长期（七十年以上）视角来看，两者其实是等价**的。但从**短期视角**并结合中国的**人口结构失衡**来看，可能导致**暂时的大幅税收下降。**

**人口结构失衡**：年轻人比例高，**购房（交税）集中于前几年**，以后会越来越低。

2、次生税金大幅降低。

**次生税金就是增值税**、所得税等，**按【总房价】的一定比率收取**的二次税，既然以往【**一口气收足**未来70年土地税】的行为极大地**拉高了【总房价】**，那这自然就是同时【**拉高了二次税金**】。换句话说，旧房地产制度中存在**严重的【重复征税】。原本房价中对应**【未来70年**土地税】的部分**税，又**再次被征收了增值税、所得税等**。

反过来说，当【税制切换】之后，随着【总房价】大幅降低，**【次生税金】也将大降。这部分的税收降幅，占总财政的四分之一。以后**财政支出就要**缩衣节食、无法大手大脚，各种低效支出**，首当其冲**必须被砍掉。而与此同时，伴随着减税，民间民生支出**将**大幅回升**（真正的**幸福生活**、社会保险完备，**育儿负担减轻**、**生育率回升**等等）。

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