# 房地产税有没有可能近十年都不会收？

By [haiteng](https://paragraph.com/@vwallet) · 2022-01-05

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#转载 #叶泊枫;)

先说结论，**没可能！**

很多人以为经济下行压力大，需要再一次祭出房地产这只夜壶，于是便会缓收甚至不收房地产税。

**其实说反了，正是因为经济下行，才必须要收房地产税。**

有人说这不对，2008-2009年和2015-2016年经济下行时，都是靠增加房地产投资来拉动增长的，这次怎么会不一样？

![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/929c1d1503f7ae0963aaa63a16320dd30e4520814ce14733924b06390c1ef173.png)

**经济增长公式：GDP = C**（消费） **\+ I**（投资） **\+ G**（政府购买） **+（X-M）**（净出口）

从中可以看到，拉动经济增长的，除了\*\*三驾马车——消费、投资、出口，\*\*还有政府购买。

凯恩斯主义所提倡的，就是通过举债，增加政府购买，超量供应货币（放水），增加流动性，以盘活经济。

在这个过程中，房地产是怎么发挥作用的呢？

首先，居民买房，需要拿出储蓄，并向银行贷款，**房价越高，银行能贷出的款就越多**，流动性也就越充沛。

其次，**房价越高，地价也就更高**，政府可举债就越多，基建的规模也会越大，这又反过来推高土地溢价，推高房价。

这就形成了一个**涨价螺旋：房价涨、地价涨 ➜ 贷款更多 ➜ 房价、地价更高……**

这个螺旋能否一直转上去呢？

不可能！因为它是由债务驱动的，居民买房，要举债，政府投资，也要举债。

而**债务是存在周期的**，有上升周期，就有下降周期。 

债务周期怎么理解呢？都借过钱吧，**表面上你是向银行借钱，实际上，你是向未来的自己借钱**，因为在未来的某一时刻，你必须压缩消费，以偿还债务。

借钱消费时，你感觉自己很有钱，偿还债务时，你感觉自己很贫穷，这就是一个人的债务周期。

扩大到整个国家，也是如此。

**一国的经济，本质上是由无数个交易构成的，在交易中，一个人的收入来自于另一个人的支出。**

当人们借钱消费时，支出会增加，对应的，收入就会增加，反映在宏观经济上，就是繁荣周期。

当人们为了偿还债务而压缩支出时，对应的，收入就会减少，反映在宏观经济上，就是衰退周期。

_ps：该逻辑见达利欧的30分钟短片《经济机器是怎么运行的？》。_

**在繁荣周期，债务会产生一个自我强化的上升运动：**

1）你能从银行借到多少钱，取决于你的收入水平和抵押资产的价值。

在上升周期，由于债务扩张增加了消费和投资，人们的收入和**资产价格都会上涨**，又进一步增加了借债能力。

2）经济繁荣，会使人们对未来的**预期感到乐观**，银行承担风险的意愿加强，借贷会变得更容易。

3）人性使然，人更喜欢借钱花钱而反感省钱还钱，而且人们很难超越自身经历的局限，无法从更长远的历史周期中获得教训，总是根据个人有限的经验来判断未来，**惯性地认为收入将持续上涨**，从而不断举债。

4）货币扩张会带来\*\*“负债经济”\*\*——借钱即赚钱，这是通胀周期（实际利率为负）中的一种现象，它奖励了过度借债的行为。

5）政治上，**货币宽松比货币收紧要容易得多**，因为政治家需要更充分的流动性来维持繁荣，所以在还债周期，支出下降经济失速时，决策者都会放水刺激，比如涨价去库存、QE…

放水令政府和居民的债务节节攀升，直到\*\*债务周期触顶——\*\*居民和政府的收入难以覆盖利息时，债务周期就会掉头向下，进入向下的强化螺旋。

**衰退周期，由于消费减少，收入下降，债务违约随之增加。**

**在资产负债表上，一个人的负债是另一个人的资产**，债务违约，意味着资产贬值。

这时银行对借款人的还款能力从信任变为质疑，不仅不会继续借款，反而会要求提前还款，企业现金流出现危机，违约进一步增加，经济增速下降，失业上升，人们对未来感到悲观。

总结：

1）房地产夜壶的使用属性，本质上是**增加举债**、透支未来的经济刺激模式；

2）**债务存在周期**，会上升，也会下降；

3）当宏观债务来到**临界点**，就不能继续往上加了，房地产夜壶就失效了；

4）负债越过临界点，**债务危机**就会发生，债务违约，资产减值，然后周期重启。

![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/87f58c56a300fb6f2134abed012b32cc2bd5bb4fe203e13c0b43cbe2765625a2.png)

关键的问题是\*\*，眼下是否走到了债务周期的临界点？\*\*

这就要看居民和政府，是否还能继续举债。

**先看居民端，既要看负债的能力，也要看负债的意愿。**

负债的能力，主要看居民杠杆率、房贷违约率和就业率。

如果一国的年轻人，放弃婚姻和生育，996地工作，也很难扛起高房价带来的负债，难道还能增加债务？

负债的意愿，则看\*\*“躺平率”\*\*。

我始终认为，年轻人口中所说的躺平，并不是“啥也不干”，更不是“颓废”，而是**低负债、低生育、低成本也低风险地活着**，在内卷氛围中，对年轻个体来说，这是最佳的生存策略，并没有什么毛病。

事实上，“躺平率”比负债能力更重要！

众所周知，日本是躺平鼻祖，但日本年轻人的负债率并不高，他们就是不想背上债务，只想轻轻松松地活，任凭安倍怎么“放水”都不为所动。

_ps：我的专栏文章《趋势与周期·90年代挥金如土的日本人，怎么突然躺平了？》，详细地解释了这种状况。_

也就是说，只要年轻人没有负债意愿，即使有负债能力，债务周期也会走到临界点。

**为什么2015-2016年可以涨价去库存？**

**一是当时居民负债水平低，尚有余量背负更高的债务**，所以房地产夜壶能用。

但现在不行了：

![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/59060e4f47e2a5b8092f936ec6ddb6a0c4572304d46d4707241d116f883a242a.jpg)

表格来源：南半球聊财经

由上述数据可知，2017-2021年的5年间，居民负债的年均增速竟然是收入增速的两倍，现在知道为什么年轻人一届比一届活得更累了吧，这就是原因。

![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/538429ee834815b8ebf52675b76d1bbd1ac37432fcbf808893f74fff2fae6d86.jpg)

达利欧在《债务危机》中指出居民负债极限是70%，你看现在还有多远？

**二是当时的年轻人愿意背负更高的债务**，因为负债经济嘛，借钱就是赚钱。

但你看现在，年轻人还有能力和意愿背负更高的债务吗？

![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/29af96a37b0004cb738af5778c3554674f3642b2c2307c1e7e473a56e0da0180.jpg)

再看政府端。

政府无法继续举债的信号包括：

1）公共工程出现烂尾；

2）无力支付各类显隐性债务的利息；

2）甚至无法维持正常的行政运转，开始暴露出**财政危机。**

比如已经ST的鹤岗（财政重组），以及因“罚款创收”上热搜的霸州，还有其他地区的公务员降薪，教师降薪等等，都是财政缺钱的信号。

有人说，如果缺钱的话，不更应该加快卖地么？房地产税也弥补不了土地收入呀。

因为土地卖不动了呀！

卖不动的原因，既不是限购，也不是三道红线，而是年轻人无力也不愿背负更高的债务。

所以这是一个逻辑闭环：

**居民背不动债 ➜ 房价不再涨 ➜ 卖不动地 ➜ 政府收入不涨 ➜ 政府还不上债 ➜ 债务周期走到临界点。**

你看东三省及河南河北那些曝出财政问题的城市，是不是陷在这样的循环里？

**古往今来，所有的经济问题，反馈到政府面前，都是财政问题，即财政缺钱。**

古代直接表现为国库空虚，现代社会由于凯恩斯主义泛滥，就表现为债务危机，即财政收入无力维持庞大的开支和债务压力。

怎么办？

节流——过“紧日子”（降薪、缩招）是一方面。

开源——开辟新的税源，是另一方面！

**问题是，政府背了一堆债，普通居民也背了一堆债，财政没钱，年轻人更没钱，钱都去哪了？**

房地产这台印钞机，开了那么多次，印了那么钱，放了那么多水，都流去哪儿了？

应该向谁收钱？这不是明摆着的事么！

![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/de5d43b7cbfce9941a803fca9418a845c2870822d5948a04298e831219e19cd5.png)

所以怎么可能会不收房地产税呢？

![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/d0e95fa832205eeadbaa7bd8eedb942f0bf4418511d2a78c9c5ef0f739cef85f.png)

网上总有各种各样反对征收房地产税的声音：

> 该收，无奈时机还不成熟！

> 征收难度太大，这里头可有**五方博弈**呢，征收成本一定很高。

> 同意征收，但是不能压在底层身上呀，你让那些高资产但低收入的人怎么办？

> 征收的效果不会好的，想打压房价，就是一套免征，多套重征，这会让有钱人抛售房子，造成房价暴跌，最终收不上多少钱，反而失去了土地财政； 想开辟税源，必然是普遍征收，但这样又会在民间引起巨大的反弹。

针对上述言论，我曾引用\*\*“摊丁入亩”\*\*的典故写过一篇文章，用yygq的方式逐一驳斥过。

_ps：该文贴在知乎话题“房产税为何迟迟不可开征？”里，是一篇认可度很高的高赞回答，感兴趣的小伙伴可移步知乎参与讨论。_

在评论中，有人说**用“摊丁入亩”来类比征收房地产税不合适**，因为房地产税只是多了一项税，并没有减少人头税，缺少“摊丁”这个环节。

于是他们又反过来yygq：“竟然有人呼吁加税？”

**来，我来告诉你，为什么普通人可以也应该呼吁征收房地产税？**

**首先，行为经济学，听过么？**

讲个故事哈，话说有甲乙两人，他们碰到个神仙。

神仙拿出100枚金币，告诉甲乙：“我准备把它们赠送给你俩，由甲提出你们之间的分配方案，若乙不同意，我就收回金币，你俩该干嘛干嘛去。”

理性地讲，只要甲分给乙的金币数≥1，乙就应该同意甲的方案。

但在现实中，若甲分给乙的金币数＜30，乙就很可能会拒绝甲的方案，而选择“同归于尽”。

这个故事告诉我们，市场经常是不均衡的，人也不是机器，并不总是理性地决策，**公平公正，就和阳光空气水一样，都是人的刚需。**

打工人996连轴转，月入五千就要交税，食利者啥也不干，躺着收租，月入几十万几百万，却不用交税，哪有这样的道理？谁能对这样的现状感到无动于衷？

**其次，谁说没有减免“人头税”，没有“摊丁”这一环节？**

请问古代的“丁税”、“人头税”，对应着现在的什么税？

个人所得税吗？

非也！

根据财政部的数据，2020年，个人所得税一共收了6940.99亿元，和房地产相关的收入比起来，简直是九牛一毛，后者有100000亿以上（仅卖地收入，就占全国财政的46%和地方财政的84.03%）。

所以这个压得年轻人透不过气来的“丁税”，不是个人所得税，而是和房地产相关的**间接税**。

直白地说，**古代劳动人民承担的“丁税”，对应到现在，就是年轻人承担的“进城税”。**

首先，买房就是交税，没有异议吧？

其次，即使不买房，只要进城务工，也是交“进城税”，它里面包括房租、消费，以及由“放水”造成的储蓄被稀释……

进城税支付给谁了？

政府吗？

非也，是被**转移支付**给炒房客、拆迁户、开发商、中介和早买房的人了！

进城税，加上政府债务，变成了基建。

基建又转化为土地溢价，使**房价上涨，最终令食利者受益。**

![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/a3193f646518bc88db0413d5abdf6f596db93514a55e2e355e3ad07c67b9277f.png)

**一群人更高的收益，是以另一群人更高的债务为代价的，这不叫“旁氏”叫什么？**

![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/85fe9893d2bfb05a19f4bd9785d67451c059ade6bbd635188802baa14c6787a7.jpg)

在国内，我们或许更习惯称之为\*\*“传销”\*\*——前人的高收益，来自于向后来者上交的“份子钱”。

当宏观债务增加到最下面的劳动阶层背不动的时候，这一金字塔式的供养系统就会崩溃。

也就是说，**当年轻人无力也不愿背负更高的债务时**，“房地产夜壶”那一套，就玩不转了。

对决策者来说，也应该及早放弃“老一套”。

因为房地产经济已经变成了\*\*无效的债务循环：更累的打工人，更高的负债，却没有让利益流入对的领域，\*\*只是肥了一群不事生产的食利者。

那么什么叫有效的债务循环？

比如你脑子很好使，很有创造力，也很有情怀，你看不下去科技被外国人“卡脖子”，于是你借了一笔钱，搞出了一款顶牛逼的芯片，你收割全世界，不光还上了这笔钱，还走向了人生巅峰……

收房地产税，就是向食利者征税，这个没有争议吧？

现在需要讨论的是，“进城税”会不会减少。

**如果房价降了，进城税是不是就减少了？**

答案是显而易见的，因为买房成本更低了嘛。

不仅如此，由于房地产是“成本之母”——房价一降，所有的成本，如房租、消费……都会随之下降，相应的，你的劳动剩余就会增多！

这就是说，**只要房价下跌，打工人就会更有钱，也会更值钱！**

**问题是，征收房地产税，会降房价么？**

**首先，征税的目的确实不是打压房价。**

真想降房价，方法有一百种，加税并不是最好的选项，因为舆论上不好交代。

戳破泡沫所背负的历史责任是巨大的，“改革”显然比“加税”好听得多。

日本房价是怎么降的？当时日本央行的总裁叫\*\*三重野康，\*\*他连续收紧货币，导致泡沫被刺破，人送外号——“平成之鬼”。

他在上任之初就进行了舆论准备，俨然一副为民请命的样子：

> 工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的，必须紧缩金融，抑制地价上涨。

在《日元王子》这本书中，作者就讲到这一点——**刺破泡沫，为的是启动经济结构性改革。**

刺破泡沫固然会触发**债务危机**，但历史上的改革，哪一次不是在危机中发生的？

总之，征税的目的是为了扩大税源，而不是降房价，更不是戳泡沫。

**其次，从结果上讲，加税也不一定能降房价。**

韩国房价，在这两年一度涨上了热搜\*\*，文在寅把房地产税，收到了房产市值的1.2%-6%，\*\*多套房的转让税，甚至高达65%-75%，但结果你看到了，房价照涨。

**也就是说，征收房地产税，既没有降房价的初衷，也没有降房价的结果！**

但我们所面临的情况不同。

**1）我们是因为财政歉收，才需要征收房地产税的。**

为什么财政歉收？

因为土地财政维持不下去了，债务危机挡不住了！

即房价涨不动，所以土地卖不动，必须要征收房地产税来解决财政问题。

**房价下降是因，而不是果。**

**所以我预判，房地产税将在两类城市率先试点推进：**

1.  **北方那些房价涨不动的城市，比如东北、山东、河北、河南的部分城市；**
    
2.  **对土地财政依赖较低的城市，比如上海等一线城市。**
    

大家且拭目以待，看看这个预测对不对。

\*\*2）\*\*根据《中国金融》2019年公布的数据：

> 我国城镇居民家庭的**住房拥有率为96.0%**，

> 有一套住房的家庭占比为58.4%，两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。

> 户均拥有住房1.5套。

这个数据反应的是\*\*“炒房率”。\*\*

我国有接近一半的人拥有2套及以上的房产，而且这只是2019年的数据，要知道2019年一季度，2020-2021年初，又又又放过水，而且**鬼知道首套房里有多少是代持的**，所以**实际炒房率**只会更夸张。

**炒房率高，意味着房价不涨，投资收益减少时，抛压会很大。**

现在的房地产，一头是开发商密集暴雷，另一头是年轻人的躺平倾向，从资本端到市场端，预期都跌到了谷底，这时候，恐怕是个人都能看出来了，楼市已经繁华不再！

增收房地产税，就是增加持有成本减少收益，又会增加抛压，使房价下跌压力加大。

韩国的现象对我们没有参考性，原因是他们的房价还不够高，从房价收入比就可以看出来，和我们比，他们还差得很远，说明韩国房价远未涨到极限位置。

其次是文在寅巨幅提高交易税，导致韩国人更加倾向于捂盘，也延缓了房价下跌。

综上所述，房价下跌，是征收房地产税的因，但征收房地产税又会增加抛压，使房价下降！

\*\*最后，我们要理性地看待税收，\*\*要搞清楚，国家税收充沛，对普通人意味着什么。

国家税源充沛，意味着我们将拥有**更加完善的基建**，你的生活是不是会方便？这就是实实在在地在降低你的生活成本呀！

此外，国家税源充沛，就可以**加大转移支付**，大力投入精准扶贫，使财富分配更加公平公正。

再次，国家税源充沛，便可以扩大政府购买，扩张投资，**增加就业**，这也是实实在在的好处。

总之，开征房地产税，**一定会降低年轻人的生活负担**，怎么不是新时代的“摊丁入亩”？

食利者之所以yygq说“竟会有人欢呼加税？”  无非是想把你绑上他们的战车，忽悠你和他们一道，去阻碍房地产税落地。

年轻人一定要多长个心眼儿，看问题不能太表面，被什么“加税就是增加你的负担”给忽悠瘸了，食利者不光想榨干你的劳动成果，还想把你当猴耍，推你到台前去挡刀子。

要记住，\*\*食利阶级和劳动阶级永远是敌对关系，\*\*我洋洋洒洒写这么多，从来不是为了和他们搞辩论，而是为了让阶级同志和决策者明白，征收房地产税是利国利民的好事，唯一利益受损的，就是食利者。

但也只有把“寄生虫”拔除，国民经济才会恢复健康，不是吗？

我知道他们还会有新的话术，甚至祭出“专家”，从各种角度蛊惑人心，以维护其主子的利益。

驳倒了这一个，还会有另一个。

比如读了这篇文章后，你知道征收房地产税就是“摊丁入亩”，一定会减少年轻人的生活成本，“加税会增加你的负担”这句话已经忽悠不了你了，他们又会说：“房价下跌，经济就会崩溃……”

然后举出日本的例子，说房价泡沫一旦刺破，经济就会像日本一样，跌入“失去的三十年”。

你是不是也曾对此深信不疑？

事实上，1991-1995年，楼市泡沫破裂最快的那几年，日本经济都是在增长的。

1995年，日本人均GDP达到4.42万美元，而当时美国的人均也才2.9万美元。

谁说泡沫破裂会让经济万劫不复？

**日本的病灶，在于没有及时完成经济的结构性改革。**

什么叫结构性改革？

就是指\*\*收入分配方式的改革，\*\*即由按资分配，改为按劳分配与按需分配相结合。

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