# 《当WEB3轻轻掠过房地产》下篇 ——送给身处至暗时刻的朋友们 原创： W Labs 瓜哥 By [W Labs瓜田实验室](https://paragraph.com/@w-labs) · 2022-10-08 --- 书接上文： 五，钱从哪里来？ **房地产是隶属于金融行业中的“另类投资”板块，核心就是现金流和杠杆。** 前十年中国的地产商把两套杠杆“运营杠杆+金融杠杆”运用到了极致，一个项目可以创造出无穷大的ROE（Return of Equity股权回报率），为什么？举个案例，一块土地价1000万美元的土地，开发商拍下来，首付30%，300万美元通过信托,私募或民间融资（“前融资金”）来支付，然后开始开发建设，建设资金建筑总包商还能垫付，工程到了一定阶段，银行开发贷下来了，继续盖楼，达到了预售条件，购房者的购房款（包括银行按揭）也来了。 所以开发商计算了下，只要：**前融资金+建筑商垫款+开发贷款+购房款>土地款+建筑款+其他费用，最后还有剩余，就是开发商的纯利，基于开发商是0成本，所以他的回报率可以是无穷大**。 这种中国特有的无本万利模式拍脑袋一想就是不可持续的，可是在赌场连下连赢，搞的风生水起，谁又能抵挡的住这种诱惑呢？从恒大集团开始的危局，各个快周转的开发商，因为战线太长，没有了现金流，基本都趴窝了。 ![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/e439db8e54fb10930972b2057cd32603267679f3cafe25d58f4097874d336842.png) 再看看截止目前，一些WEB3项目的现金流怎么玩的：项目立项，找机构融资，进行IDO和INO，项目运营有支出有收入（交易手续费），因此只要：**机构融资+IDO+INO+项目收入>运营的成本+机构回款，就是纯利**。 有没有感觉到了什么？这比房地产还要暴利吧？项目团队想亏都难是不？有的恶意项目方更狠，为了逃避机构回款，就说钱包的资金被黑客端走了，反正都是黑客惹的祸。类比中国式房地产，长时间来看这种WEB3项目的捞快钱模式也是不可持续的，只是目前WEB3还处于早早期，大家都是边摸索边求证。 如果把房地产的基本流程加入到WEB3的体系里，单从融资条线上来看，能不能变成这样： 第一步：海外项目，立项“元宇宙综合体”，获得政策和地价的优惠； 第二步：INO。面向机构和个人投资者销售NFT，持有NFT者享有“元宇宙综合体”的产权（**产权证券化**），获得第一笔资金，用来支付土地成本。开发商团队持有创世NFT，代表了一定比例的项目产权，绑定SBT，不可转让； 第三步：IDO融资。发行的token代表了项目的部分收益权（**收益权证券化**），同时token可以在“元宇宙综合体”的实际场景里可以进行消费和支付，比如交纳物业费等，类似马斯克同学同意用狗狗币购买特斯拉一样。这样获得了第二笔资金，主要用来支付建筑款和运营费用； 第四步：拿部分token到加密圈的金融机构抵押借出稳定币U，获得第三笔资金，支付剩余的成本和费用。 以上的四步可以配合起来操作，同时token和NFT可以根据当地的法律法规上到数字交易所进行交易，融资和退出环节就都打通了。 六，各方角色如何重新定位？ ------------- 上篇的内容发表后，地产圈的朋友们讨论到了一些问题，其中最核心的就是：实物资产的开发和确权是要得到当地政府的确认的，那现实中是需要有一个法人实体去代表项目所有利益方去对外的，这个角色之前就是开发商设立的项目公司，如果WEB3了，那这个角色需要如何修正？ 这个角色的实际工作不需要有太多修改，六大条线（设计，报批报建，建设，市场销售，行政，财务）的专业工作还是交给专业的开发商去做，只是…原来的商业模式中，开发商是甲方，而WEB3的商业模式中，开发商变成了乙方。\*\*那谁是甲方？甲方就是NFT的所有持有者组成的一个DAO组织。\*\*还是举个例子来说明： 1. 一个有着元宇宙前瞻性的开发商准备买一块地尝试“元宇宙综合体”，在有了几块备选的土地后，开始向机构投资者和初始DAO社区用户进行NFT融资。开发商团队自己持有一定比例的创世NFT。NFT代表了项目所有权。土地确权后装入一个实体法人公司A。 2. DAO社区是全体持有NFT的用户做决策的组织，制定了DAO的基本大法白皮书，有了自己的议事规则，有了自己的决策机制。DAO社区选举出治理委员会负责日常的管理，多签管理DAO金库；聘请开发商团队作为项目的开发者和项目公司A的管理者；**同时聘请了律所或第三方管理机构对公司A监管，监督好开发商团队不做恶意动作（印鉴管理，账户管理，预决算机制等等）**。 这样钱由DAO社区掌控，**资产在公司A里被监管，钱和物分离，尽量不给开发商作恶的机会**。 3. DAO社区的用户就是项目的参与者和粉丝，预计会有几类人组成：NFT持有者，token持有者，关注项目的投机者，开发商和监管机构的伙伴。对于发起提案者和投票表决者都会有资格规定：必须持有NFT或多少token以上的社区成员才有权利发起或表决。同时社区治理委员会负责日常对开发商和监管机构的沟通。 这样就形成了三方的利益互相绑定，同时互相监督的机制： **1.开发商还是操盘手，也有项目部分产权，但是他管理的公司A里只有土地等资产，资金需要从DAO金库里申请； 2.DAO社区代表了项目产权的持有方，是项目利益的最大获利者，聘请了专业机构对开发商进行监督； 3. DAO社区用户既是决策者，又是投资者。可以发起投票以及表决重大决策。** 七，WEB3的实质是什么？ ------------- 在原有的房地产商业模式下，总存在购房者和开发商的对立，你赚了我就亏了，集中体现在价格和房屋质量上，**房屋质量差一点价格高一点，开发商的利润就高，购房者的损失就大**，所以总能见到各种维权的事件发生。 而在以上假想的WEB3模式下，开发商身上的所有者和操盘手的两个角色进行了割裂，DAO社区才是所有者，开发商可以持有一部分产权份额，但是你还不能随意转掉，因为有了SBT灵魂绑定；项目的重大决策得听DAO社区的，社区还请了监管机构监督你。 有的开发商就觉得很憋屈，凭啥我在原来的商业模式下做的这么爽，在你WEB3模式下就要和小媳妇一样？**对不起，你不接受这些，未来的用户就不买单。瓜哥大胆做个预测，今后用户的消费者身份和参与者的身份会越来越重合**，就拿目前的链游项目来看，绝大部分的玩家本身就是社区的成员，哪个链游开发团队说不要社区，那就是死路。 其实这也不是新鲜事儿，小米手机能做起来，不就是那本《参与感》里提到的参与者就是购机者吗？**用户自主意识的觉醒是WEB3和WEB2最大的区别，可以预判WEB2大厂用了这么多用户的私有数据去赚钱的好日子一去不复返了**。 ![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/f236d515019028cbc94d8a20d52dd59ae7b41e9704b90f940d338bf77cb92427.png) 有的地产老韭菜就会说，瓜哥你说的这一套不就是前几年的地产“众筹模式”+“代建商小股操盘”+“私募基金”的混合模式吗？逻辑上是类似的，但是在WEB3加持了后的突破就是：**用token确权去中心化的私有资产，用智能合约确保交易的公开公正，用玩家可以深入参与的应用场景完成用户的消费升级。这是我目前想到的WEB3的实质**。 原来的模式下要用一堆的文本协议去把各方的权利和义务规定好，谁违反了就打官司，鸡飞狗跳好几年，而WEB3的好处就是你的就是你的，都在你个人的钱包里，未来如何执行已经用代码编辑好了，自动的，谁都改变不了，实现了中本聪的“无需信任去执行”的精神。 八，本文结语 ------ 中国每年100万亿的GDP，商品房销售额前三年都是将近20万亿每年，而今年估计10万亿差不多，直接腰斩，这对国民经济的打击也是巨大的。作为二十年的地产人，看着一个支柱产业在一年内进行了如此痛入骨髓的调整，也在琢磨这个行业的未来可能会在哪里。 WEB3也许现在谈还是个太早的话题，毕竟从硬件和软件上都还很初期，Facebook做了这么多年，连名字都改成了Meta，砸了几十亿美元，也没溅出一点水花。目前的WEB3还是懵懂状态，骗子比用户多，热钱比项目多，但是已经形成了一定的共识，特别在年轻人的世界里。 瓜哥上个月去感受了下“确保WEB3发生在大理”的Dalifolia，上千的数字游民的聚会，年轻人的共识才是未来。想想看25年前还在用486电脑拨号上网的时候，能想象到现在的你可以用着一块小屏幕到处走着，刷各种视频和购物吗？ 本文就是基于目前WEB3项目的一些玩法，构思了一种能落实在具体地产项目上的模式，胡思乱想也罢，纸上谈兵也罢，但是市场潜力应该是大的，各个研究机构也都列举过很多数据，比如下面的22.5万亿的大蛋糕。 ![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/e6b4ceafba16d9ed2f1b96f543e21c329b0d9a8739adcb4a670c6f1763cb78d8.png) 目前更重要的要敢去试错，只有心中有未来，心中才有希望。 本文完结。 W Labs其他完结长文链接： 1.《链游经济模型大揭秘》 [https://www.notion.so/wggdao-creators/W-Labs-d4e7a7a2254f4e61a6b217d1ede8b57e?p=4b4aecd126dc4144bb4e7afa768711d0&pm=s](https://www.notion.so/wggdao-creators/W-Labs-d4e7a7a2254f4e61a6b217d1ede8b57e?p=4b4aecd126dc4144bb4e7afa768711d0&pm=s) 2.《Gamefi链游经济模型的未来之路》 [https://www.notion.so/wggdao-creators/W-Labs-d4e7a7a2254f4e61a6b217d1ede8b57e?p=4a00654d87ae415fb7cfb564c53493ce&pm=s](https://www.notion.so/wggdao-creators/W-Labs-d4e7a7a2254f4e61a6b217d1ede8b57e?p=4a00654d87ae415fb7cfb564c53493ce&pm=s) 3. 《传统游戏进军链游GameFi的探索之路》 [https://www.notion.so/wggdao-creators/W-Labs-d4e7a7a2254f4e61a6b217d1ede8b57e?p=02253c55d69a4d7aa18d7d5d2cbf0269&pm=s](https://www.notion.so/wggdao-creators/W-Labs-d4e7a7a2254f4e61a6b217d1ede8b57e?p=02253c55d69a4d7aa18d7d5d2cbf0269&pm=s) ![](https://storage.googleapis.com/papyrus_images/7829091e09fea80e791dbbe5fc1afaa1c1121350a3d0edbb136c94fa48fb9938.png) 欢迎转载，原创不易，泪求注明”瓜田实验室W Labs”出品 瓜田实验室 website：[http://www.wlabsdao.com/](http://www.wlabsdao.com/) 瓜田实验室Discord：[https://discord.gg/wggdao](https://discord.gg/wggdao) 瓜田实验室推特：[https://twitter.com/GuaTianGuaTian](https://twitter.com/GuaTianGuaTian) 瓜田实验室深度研究长文Mirror：[https://mirror.xyz/iamwgg.eth](https://mirror.xyz/iamwgg.eth) 瓜田实验室Medium：[https://guatianwgg.medium.com/](https://guatianwgg.medium.com/) --- *Originally published on [W Labs瓜田实验室](https://paragraph.com/@w-labs/web3-w-labs-2)*