本文主要分为三部分：

Part 1. 关于张老师「不再国内买房的前提」的一些不同看法

Part 2. 房价还会像过去那样上涨吗？

Part 3. 谈谈「房子」本身

🔷 PART 1 关于张老师「不在国内买房的前提」的一些不同看法

1.「租售比」

租售比=租金/房价

中国租售比之所以低，是因为这些年分母涨的太快了。当有一天城市化的进程结束，就是分子追赶分母的开始。这是一个动态评估过程，不宜用静态眼光看待，也不能简单地用早已完成城市化进程的发达国家数字进行直接对比。

2.「看得上买不起」

我们每个人心之向往的东西（这里指物质方面）几乎都是那些「看得上却买不起」的东西。这些年「错过买房机会」的人之中，不乏有不少人每次去看房都能挑出各种毛病，但过几年后，才发现‘当年的看不上’的变成了‘如今的追不上’。其实投资只要能‘抓主要矛盾’就好了（爱情也是这样子的）。

这些年房价涨上天的一线楼市，更多的是“置换市”，即用房子换房子，也就是说当初400万买的房子涨到800万，卖了之后再去换1200万的房子。你大概只需要支付400万的差价，而不是直接掏1200万的现金。

这也是所谓的「先上车再换座」，而不是没有头等舱就不坐飞机。

3.「诗和远方」

也有不少小伙伴说，同样的钱可以在国外买到好很多很多的房子。这就牵涉到房子一个最根本的特点——「不可迁移」。其实不要说国外，即使在四五线城市，一套漂亮房子可能300万就能拿下，但是这钱在一线城市核心区可能只能买个卫生间。

但当你买了老家的漂亮房子后，就会发现在绝大部份时间它只是个无用的摆设，甚至还占用了你不少资金。漂亮又便宜的房子不是没有，但能解决你的实际居住、学区需求吗？你真的可以离开现在一二线城市回老家吗？或者说，在你把家安在国外之前，或者之后，你真的不需要在国内有个家吗？

相反那些在国外有‘漂亮房子’的人，往往在国内也有很多家，丰厚的家底才能任性地选择「诗和远方」。

有些人说，租房也可以是家。当然可以。问题是东南亚国家的这种家的概念不是一天两天就能扭转的，也往往牵扯到很多家人，也才被戏谑为「丈母娘」经济。

另外房子不只是「家」，还有「金融属性」，参看下文。

4. 「投资能力」

这是一个很关键的因素。

张老师谦虚的说自己投资「每年平均收益10%，甚至15-20%」，试问有多少人真的可以到？

去年有个很火的「上海丈母娘招女婿不看钱只看理财能力」的帖子。当时很多人做了统计，最后发现在全国范围内，如果将基金经理任职年限拉长到10年，在长跑中年化回报率超过10%的仅有38位，而这38位基金经理中，共有6人任职年化回报率超过20%（分别是富国基金的朱少醒、睿远基金的傅鹏博、东方阿尔法基金的刘明、景顺长城基金的刘彦春、中欧基金的周蔚文、汇安基金的邹唯）。最后，综合各种条件，能满足这位丈母娘条件的，只有一位基金经理入选。

根据国家统计局数据，在过去20年，全国城镇新建商品住宅成交均价涨幅大概5倍，大概就是年化8%。而在一线城市，涨幅基本达到35-40倍，也就是年化20%左右。

这些年买房赚了的人一抓一大把，买股还能笑到今天的人就真的凤毛麟角了。

买房的普通人竟然「战胜」了人中龙凤的基金经理，无非是大部分人无意间踩对了‘时代发展的趋势’，即站在了风口上，猪都比龙飞得高[[旺柴]。

很多小伙伴肯定就会说，那是过去20年，现在房价大幅上涨的时代已经过去了，这个话题下文再说。这里引用“上海丈母娘招女婿”的例子，只是为了对照评估我们自己的「投资能力」——你真的在股市比买房更容易赚到钱吗？

🔷 PART 2 房价还会像过去那样上涨吗？

首先什么是「过去那样上涨」？

我认为，基本上可以粗略地定义为普遍地、大幅度地上涨。

答案很简单：当然不会。

巴菲特说，“我不在乎宏观预测。你没法精确地知道它。我们不看预测，从来没有一个股票投资的决定是基于宏观环境的。”

买房要不要看宏观环境？当然要看，因为影响中国楼市周期的有两个主要因素：「国家政策」+「货币超发」。但是具体到微观个体的决定，买房这个决定是否只看简单宏观论点呢？

从2014年开始，中国楼市整体的新建商品住宅已经进入了“供大于求”的阶段，从最基本的经济学逻辑可知，当商品「供大于求」时，价格会进入下降通道。可是从2014年至今，我们看到的房价上涨现象中，更多的出现了从「普涨」转向「分化」的情形。

中国幅员辽阔，整体纵深很大，一概而论常常有失偏颇。

先说一线城市，2016年经过一年多上涨进入调整的深圳楼市、2019年开启最近一轮上涨的上海楼市、从2020年下半年开启上涨的北京楼市都出现了「越是豪宅越涨得快」、「面积越大单价越高」的现象。反而一些老破小or远大大要么涨的慢、要么涨的少。

除了一线城市，谈谈三四五线城市。这几年在政策强烈地打压下，多地楼市都出现不涨/阴跌等情况。但这不代表没有不涨的房子。以我居住的三四线城市「海口」为例，整体楼市的清冷也没有阻碍了近两年几个热点学qu及配套相对较好区域的房价上涨。

📍以上两段是想说明：一二线也有不涨的房子，三四五线也有房价坚挺上涨的房子。很多事情并不能一概而论。

伴随城镇化脚步的放缓、伴随购房主力人口断崖式下跌、伴随中国经济提质换挡、伴随房产税的迟早到来，「分化」是市场经济的必然规律，未来80%的房子都不再具备投资属性，房价迟早会回归家庭可支配收入+租售比这个地球引力。

总之，房价不会像过去那样上涨，但是很多房子不涨/涨的慢，不代表「好房子」也这样。「改善型住房」or 「真豪宅」可能才真正开始迎来自己的春天。

所以，买房这件事，现在已不是闭眼买就躺赚的时候，而多学习多研究去挑出「二八定律」中的「二」是大部分普通人的功课。

🔷 PART 3 谈谈「房子」本身

1.「金融属性」

房产具有居住+投资属性，即房价上涨中很重要的一点是源于它的金融属性。

1.1 金融杠杆

首付三成使房产天然自带3倍杠杆，你敢在其他资产上使用杠杆吗？如果真缺钱了，房子还可以拿去抵押（当然抵押唯一住房去创业可不鼓励）。

有过实践经验的小伙伴就知道，你要是和银行信贷经理说‘你拿钱去创业和拿钱去买房’的结果。

1.2 优质资产的吸水效应

「好」房子就是优质资产，在大通胀时代就是「吸大水的海绵」。

我们总说中国房价高高，看看这几年的国外。新冠疫情，各国大放水，所以常会看到这样的新闻“全球房价迎来普遍大幅上涨”，“美国房价涨幅创20年新高，达到历史新高”等。

在各国发大水的时代，你需要一个“吸大水的资产”。这个吸水的资产，用翟东升教授的话说就是「美股欧债中房

1.3 任性地底气

评论中有小伙伴说，不要因为一套房被捆绑在一个城市。因为你只是把房子看作是砖头，而不是「资产」。如果你有了优质资产（好房子），可能才更有「任性地享受诗和远方的底气」。

2.「房贷」

2.1 薅羊毛

房贷也许是普通老百姓唯一能薅银行羊毛的机会了。

法币天然地具有超发潜质，大家早已被现实教育而知存款就是亏钱，相反在房贷利率低于真实CPI指数的情况下，贷款/债务会随着时间的推移不断被「放水」稀释。

所以，房贷（尤其是首套房贷，30年期限）是普通人能享受到的最好的金融福利，没有之一

2.2 动态眼光

很多人说，房贷是沉重的负担。但投资不就是要用动态眼光去评估吗？这么努力学习的你，都进入到「84000」了，难道就不相信自己的未来收入会蹭蹭蹭上涨吗？

回顾过去的新闻，曾经很多人都怕还不上贷款，感叹自己是房奴。可是几年之后就发现‘租抵贷’了。所以关键是要买入租金跟得上房价的房子，而不是未来卖不出去租不出去的房产。

3.「学区房」

房子在我国被赋予了很多功能属性，其中最重要的一条就是「学区」。儒家文化的望子成龙也是学区房房价不断出圈的根本原因之一。

近年国家为了教育公平出了很多打击学区房手段。问题是优质教育资源的稀缺性总需要一个分配机制，用房价来区分，你还有努力的机会，如果分配机制不用钱而用权，普通人还有机会吗？

或者很多人说有这个钱都可以上私立了。私立教育最发达的地方非上海莫属，结果2020年的公民同招政策，打破了多少家长的私立梦，也同时成为上轮上海房价上涨的助推器之一。

4.「对美好生活的向往」

人们对更美好生活的向往就是「改善性住房」的刚性需求。「84000」里这么努力又优秀的你，真的不考虑将来买一套「好房子」或换一套「更好的房子」吗？

5.「资产配置中的压舱石」

「敢不敢重仓」是评价一项资产是否值得投资的重要标准。一只股票涨了100倍，结果你只投了1000块，这个投资非常成功，但10万的利润却不足以改变你的命运。但是大吨位的房产，随便涨个10%，可能就是普通人一年的年收入了。

所以，不管是A股还是加密货币，都有可能归零或者大幅波动，敢不敢重仓，能不能拿的住，睡不睡得香，只有经历过的人才会懂（不要问我怎么知道的😂）。

波动不大吨位大，稳定上涨，低流动性让你被迫长持，还能让你夜夜安睡的，除了「好」房子，你还能想到其他资产吗？

张老师说卖了一些房子，可没说卖了全部。所以房产是资产配置的一部分，虽然说过于倚重/全仓没必要，毕竟大富大贵还要靠股权。但是把它作为资产配置的压舱石应该是普通人的最佳选择。

🔷 总 结

张老师这样的「普通人」可以不买房，我们这样的普通人也可以不买房，只是这种大吨位的资产，一旦错过或者买错，就要付出很大的纠错成本，也许并不是每个普通如你我的人能承受的。

当然，对于十分有财或者十分有才的人，怎么高兴怎么来，毕竟人生的追求不过就是千金难买爷高兴。

最后，再次引用张老师在文中的原话——「买不买房」、「买房or租房」这样的问题，是非常个性和主观的。一切基于自己的打算。归根结底，「所有投资机会的好坏，都是和自己的机会成本相比较」。

📍PS：文章太长不想看，可以只看这段：普通人追求『潇洒』是有成本的。有时候成本是显性的，比如明码标价的商品；有时候成本是隐形的，只有在未来的某一刻才会显露。选择前，最好做好功课。

📍PPS：至于8000w的房子能否涨到2亿，只要是真豪宅，我觉得应该打开想象力的天花板。毕竟豪宅，尤其是顶尖豪宅的价格并不由大众决定，而是财富金字塔的购买力决定的。GDP的降速，带来的财富聚集效应，也许真的会打破我们对奢侈的想象力。也可以参考近两年LV、劳力士等奢侈品二手价格的涨幅。再次说明，经济危机是穷人的通缩，富人的通胀。

📍PPPS：之所以斗胆写这么长，也是希望听听星球里聪明人的反对意见，看看自己的思维盲区。抛砖引玉，敬候您的反驳意见，坐等啪啪打脸。