三十年来，贸易结构的变化
三十年前70%为成品贸易，现在70%为中间品贸易
服务贸易：生产性物流、生产性服务里、产业链金融，科研开发、研究设计
三十年前服贸：货物贸易=5:95
现在比例为30:70
生产产品的企业组织、管理方式发生变化
谁控制产业链、谁再给行业出标准
价值链：如何结账
通过通信系统在世界上某个自由港形成一个结算点。eg：苹果公司一年长生的销售值是所有的零部件厂平行的跟苹果的结算中心发生网络的直接联系，然后进行结算
结算选择低往往在某个自由港地区。因为结算涉及全球，李安的结算、低税收的结算
自由港的税率只有15%甚至12.5，同时自由港往往有高层次的金融会计、精算人才聚集服务
2008年中国发露一年有3万多亿美元进出口，其中1.8万亿美元是加工贸易，但都不在中国大陆。4000亿在新加坡，3000亿在香港，3000亿在爱尔兰，还有一部分在台湾、首尔和东京
跨国公司管理世界级产品的管理模式变化：三零
零关税
WTO要求中国的关税也要下降，之前汽车进口关税最高到170%。后来讲到50%，现在我们汽车进口关税还在20%水平。蒸锅中国的加权平均关税从20世纪80年到50%见到了2015年的9.5%，18年7.5%，现在整个世界的贸易平均关税已经降到了5%以内，美国现在是2.5%
零关税对工业国有好处，但跟工业国产业链、供应链无关的非洲、拉丁美洲农业国家来说就会感觉吃亏
对制造业产业链的完整话、集群化有好处
倒逼中国制造业提升自主品牌、自助创新能力
中国一年消费2500万辆，120万辆从欧洲、美国、日本原装进口，2400w中国自产、但中国自产的2400万辆里有1800万辆是外资企业的车
零壁垒
营商环境国际化、法制化
零补贴
提问：如何成为离岸结算中心
不受国内外汇、货币制度管理
所得税15%
发达人才系统
谈离岸问题的时候，并不去讨论你这个国家的本币是不是可以自由兑换，而是看有没有开放的脸系统
2000年以前，中国不允许任何企业、政府机构、法人或者公民有离岸金融账户
重庆想过离岸金融账户，吧新加坡惠普的1000亿美元结算拉到重庆来，两个条件
所得税率变成15%
外汇进出自由，我们因为外汇进出口、贸易结算要填16张报表，但是离岸金融可能一张公司之间直接记录就行了。
海南在做离岸自由港
人民币自由兑换，2010年人民币结算量只有千亿，2018年在7万亿，当跨境人民币贸易结算总量能够进一步发展到20万亿元，也就是国际贸易的50%以上就可以使用人民币直接结算，这个事情需要10年到15年的时间
*
去杠杆：把企业160%负债率降40点到120%左右
核销破产、收购重组、提高股权融资比重、平稳调控M2增长率
2018年重要的一个任务，金融领域，宏观经济领域去杠杆、防风险
三去一降一补：去库存、去产能、去杠杆，降成本、补短板
四个指标显示宏观经济杠杆率较高
2017年M2 170w亿
GDP 82w亿
M2和GDP之比2.1:1
美国M2一共才18w亿美元
金融业增加值占GDP比重在8%左右，全世界最高，全世界平均在4%左右，日本在5%，美国2008年崩盘之前占GDP8%
全世界金融资源集聚在华耳机，产生的金融增加值就7%，我们的金融业为何能够占中国80多万亿GDP的8%，其实是脱实就虚，许多金融GDP把实体经济的利润转移过来，是实体经济异常辛苦
宏观经济杠杆率
非银行非金融的企业负债
160%
政府部门的负债
50%
居民部门的负债
十年前10%，五年前到了20%，2017年到了50%，现在到了70%？
三方面加起来是GDP的250%
与美国相当同为GDP250%
美国政府的21万亿美元债务是联邦政府债务，50个州的债务不统计在内
就这一点而言，中国政府的债务不需要自我恐慌
日本的高负债原因GDP440%
日本在海外有很大一块经济投资和收入，GNP是GDP的1.8倍
日本国民的高储蓄率也支持了日本政府的高负债行为，日本国债的95%都被自己人消化掉了
日本政府的债是日元债、本币债，不是外债，利息很低，负担并不重，即使出现常服危机，日本央行通过印钞也能够解燃眉之急
每年全社会新增融资
企业在每年出了存量借新还旧之外有个增量
十年前（2008）全社会新增融资量是5-6万亿，五年前新增量在10万亿-12万亿，2017年新增融资18万亿
每年新增容易里，股权资本金性质的融资只占总的融资量的10%不到，91%是债权、银行贷款、信托、小贷公司、金融债券
十年后中国债务不会缩小，只会越来越高
金融增加值为什么这么高
如果只按照银行、证券、保险来统计金融增加值的话，其实也就4%-5%，有3%左右是非银行的金融企业形成的
影子银行的过路费，近100万亿元的表外业务、理财业务、自管业务，通过非银行金融机构中转，包括信托、小贷、保理、担保公司、财务公司、互联网金融公司、私募基金等
银行贷款利率一般在7%，到了信托和非银行系统出口则是12%，小贷18-20%，导致实体经济雪上加霜，实体经济融资难
怎么去杠杆
三种去杠杆情况
通缩型去杠杆
严重通货膨胀去杠杆
稀释坏账，加速社会震荡，财产再分配
良性
经济收到了一定的抑制，但健康向上，产业结构、企业结构调整趋好
1929-1937年美国金融危机
罗斯福新政中，先是通缩型去杠杆，引发了巨大的萧条危机，危机之后再一步冻结
后面财政加杠杆、金融放货币，实行了凯恩斯那一套。
不是系统决策，而是碰鼻子转弯，中间遇到了第二次世界大战
日本20世纪80年到后期到现在
80年代日元汇率上升，产生了日本收购美国资产的高速扩张，然后80年代经济崩盘停滞20 年
目标：十年之后通过供给侧结构性改革，力争杠杆率控制贷200%左右，从企业端负债降起
老乡来扛鼎？
五种方法
核销破产
相当于企业赖账，宏观上叫债务减免，微观上看就是一批企业破产了，强制性破产硬生生把银行债务去掉了
收购兼并重组，资源优化配置
Eg：2000年前后国有企业改革，1.3万亿债转股，债务剥离，进行了企业重组
重庆：地方性债务剥离
调整新增融资结构
把股权融资从9-10%增长到30-50%
第一，把证券市场、资本市场搞好
为什么上证指数十几年不涨
参互结构？
长期资本缺乏》
违规运作处罚不力
注册制不到位
最重要的是退市制度没搞好
第二，私募基金
美国私募跟股市体量大致相当17-18万亿
我国注册自己2万多个，25万亿，公墓100多个，13万亿主要是债券投资
公墓中7万亿买货币基金，3万亿买债券，2万亿买股票
私募2万多家，资金总量12万亿，相当部分形股实债
良性通货膨胀
自主稀释一部分债务
货币升值是输入通胀，货币贬值是输出通胀
降低M2增长率
保持M2增长率与GDP、CPI增长率大体相当
破产去债务5万亿，重组豁免一般债务6万亿，股权融资减债30多万亿
关于加强金融产品创新中的风险防范问题
金融本质
为有钱人理财，为缺钱人融资
金融企业的核心要义就在于信用、杠杆、风险三个还击，要把握好三个环节的度
一切金融活动的目的是为了实体经济服务
宏观经济中的货币信用、负债信用、杠杆信用从哪里来
国家的GDP增长率，财税收入的增长率，实体经济的利润率
金融机构的五个信用指标
资本充足率
贷款利润里
坏帐准备金
存款准备金
存贷比
乱象从哪来
新的金融产品、工具
把信托资金、保险资金跟资本试产、证券市场的资金、银行资金、私募资金各种通道连接起来。空管环境就是我们说的银行理财业务、表外业务、资管业务
高息揽储
刚性兑付
资金池
错配
通道
私募基金，给私募基金1%的过道费，经过私募的通道，把乱七八糟的短期债务，面呈股权，跟银行组合，银行一看私募拿了20亿，那银行借你40亿，这就变成了1:3的杠杆。现在20亿已经变成了60亿，如果到故事里面投资，融资融券，不贪心，60亿借出来30亿，就变成90亿，原始的钱可能只有2亿元，放大了几十倍杠杆
嵌套
两个案例
宝能
收购万科25%固粉
宝能不是用自己保险公司正常报废，而是万能险
高息揽储
通过银行发放，让人把保险公司信用和商业银行联系在一起产生港队的印象
万能险比例高杠杆放大，国外保险公司规定万能险的保费余额不能超过公司总保费余额的15%，我国万能险占保费余额的70-80%
70亿万能险的底层资产，线杠杆不够，找两个私募基金，通过通道形成潜逃，以基金投资的名义，把70亿放银行，存一贷二，200多亿银行贷款加上70亿万能险，买了万科18%，然后通过股权抵押融资融券变成450亿，站25%，之后题董事会改组
蚂蚁金服乱用ABS 30亿滚40倍
提问
长期资本的来源
企业年金
政府建立的养老、医疗等社会保险
商业保险
各类企业闲置资金
富余家庭可投资资金
政府财力组建的产业基金
专业的资本运营公司
各类金融机构按股权投资比例授予的融资融券资金
商业银行资本金合规比例下的股权投资资金
境外合规投资资金
中国社会的资金量及其充分，M2是GDP的2倍以上，但是分配比例和导向大部分进入了间接金融体系，进入了银行储蓄，然后又通过银行贷款，老百姓和企业的资金进入了房地产。
十个方向
投融资PPP模式改革
市场化收费可以平衡投资的，高速公路，完全放开，由市场主体来做
当其收费低，暂时平衡不了的，供排水、停车场，采取逐步调价的措施
不能收费的公共服务，要通过政府采购、分期付款的方式，把一次性投资变成长期的公益服务采购
大的投资项目，如地铁，没有条件采购方式推进运作的，政府应该以地铁车站加盖物业等措施，配置相应土地资源使其平衡
对土地开发整治等收益大的公共服务项目，要限定投资者的收益幅度，防范形股实债
改革财政自己分配方式
设立产业引导股权投资基金，撬动社会资本跟进，交由专业基金团队管理，减少政府审批
对外资金融机构开放
市场准入门槛放开
基于外资同等国民待遇
股权比例限制放开
允许控股针织肚子设立境内金融机构
营业范围限制放开
开拓服务贸易领域
货物贸易从1979年200亿美元到5万亿美元，和4000亿美元顺差
但服务贸易领域一年7500亿美元，逆差30000亿
服务买一有70%左右能形成增加值，货物贸易只有25%左右是增加值
推出自由贸易试验区，把货物贸易运行过程中伴随的服务贸易一起做了，保险、清算结算、物流，现在大部分被境外企业做了
降低个人所得税，国际上个人所得税率一半低于企业所得税，企业所得已经降到了25%，个人边际税率还在45%
农民工落户城市
解放更多生产力，现在一半感到45岁，向城市职工看齐60岁退休。
延长女性退休年龄
50岁退休，提前了10年，一个月1000养老金，一进一出一年3万，按照6亿城市人群来说，3亿妇女就是60万亿的养老金，分摊到40年，每年相当于增加1万亿
降低运输成本
增加铁路运输
改革住房公积金制度
改为企业年金
国企五险一金综合费率55%，世界之最。公积金12%，养老保险28%，医疗保险12%，工伤、生育3%
一年一万多亿，已经累积到14.6万亿规模
覆盖面积不广，只覆盖了1/3的城镇职工
保值增值不利，收益很低
资本长期闲置，丧失了长期资本资源优化配置功能
有效配置城乡土地资源
宅基地平均250平方米，现在农民进城是两头占，来到城市算一波人，在农村宅基地还是保留，所以耕地因此短缺，宏观上城乡资源没有流动
汇兑本位制
两种渠道完成人民币发行
外资到我国投资时，将所持有的外币兑换成人民币，进行结汇。之后在中国人民银行资产负债表上，以便增加了外汇资产，令以便增加了存款准备金的资产，这就是基础货币发出的过程
央行的资产负债表中关于金融资产抱愧两部分
外币资产
基础货币
M0
存款准备金，只部分准备金就是因为外汇占款而出现的
贸易顺差
当企业因为进出口业务产生贸易顺差，外汇结余时。企业将多余的外汇卖给商业银行，再由央行通过发行基础货币来购买商业银行收到的外汇
商业银行收到央行用于购买外汇的基础货币，就会通过M0流入社会，长此以往增加通货膨胀的风险，为了规避通货膨胀的风险，就会通过提高准备金率将多余的基础货币回收
2013年外汇占款达到83%，2019年任有60%左右的人民币通过外汇占款的方式发行
汇兑本位制的实质：锚定美元
贸易顺差扩大，美国从2003年来逼迫人民币升值。为了减轻美国方面的政治压力，2005年7月21日宣布与美元脱钩，改为锚定一篮子货币
一次性升值2.1%，单幅度为完全释放汇率调整压力，带来了人民币继续升值的预期，因此引来了境外资金的大量流入和国际炒家的炒作
此后到2013年，人民币进入了一段单边升值的周期
2015年8月11日，为加入SDR国际储备货币篮子，一次性贬值1.86%
货币供给新变化
贸易顺差缩小，外汇占款发型的货币呈现负增长，从2018的83%降到了2018的57%。
同时央行对其他存款性公司债券迅速扩张，从7.4%升至24.7%。说明所致外汇占款成为基础货币回笼而不是投放的主要渠道，央行主要通过公开市场操作和各类再贷款便利操作购买国内资产来投放货币。
美国的货币发行制度
从金本位到主权信用货币制
二次世界大战结束后，各国面临战后重建和恢复经济的重要任务，国际上继续一个新的货币体系来稳定币值，便于各国之间进行贸易结算
1944年，44个国家达成布雷顿森林体系
以美元为中心，将美元桶黄金挂钩，任何国家可以用持有的35美元去向美国政府要求兑换一oz黄金
这一体系需要美国强大的经济实力和黄金储备作为保证
布雷顿森林体系运作二十年后，美国由于越南战争导致的大额军费开支和国内经济增速放缓，政府的财政赤字不断增加。同时在国际贸易中的逆差不断增大，西方国家出现美元过剩，纷纷将手中的美元兑换成黄金
黄金价格的上涨造成美元大幅贬值，为了维持黄金价格水平和美元对外升值，美国不得不抛售黄金来平抑金价、wendingmeiyuanhuilv。
1971年尼克松正式宣布美元与黄金脱钩，各国为了维持同美元的中心汇率，不得不投放大量的本国货币，巨大的通胀压力下，部分国家开始实行自由浮动汇率，至此，布雷顿森林体系彻底解体
之后不久，美国与沙特签署协议，将美元作为石油交易的唯一定价货币。同时，沙特将高价卖出石油所得的大部分收益，都通过纽约的两磅储备银行购买美国财政部的国债，用来弥补美国政府的财政赤字。其他国家为了得到足够数量的美元来购买石油，通过使自身货币贬值，形成贸易逆差已储备美元
失控的锚导致货币严重超发
2008年经济危机后，美国为了拯救经济，收到MMT货币理论的影响，开始放送货币锚约束。货币政策从“保持低通货膨胀率和适度的经济增长”转变为“稳定实质和充分就业”。
这一政策目标的驱动下，美联储和财政部开始直接下场救市。美联储联邦基金利率大幅降低至0&-0.25%，同时向财政补大规模购买美国国债、抵押贷款支持证券等非常规货币工具。
2008-2014年10月，美联储先后出台三轮量化宽松政策，美联储持有的资产规模占GDP的比例从2007年底的6.1%大幅升至2014年底的25.3%
美国的基础货币供应量大幅攀升，从2008年到2019年，美国基础货币供应量从8200亿美元飙升到4万亿美元，整体增长了5倍，与此同时，美国GDP仅增长了1.5倍，在这种货币政策的驱动下，美国股市开启了十年长牛之路，从6000点涨到了28000点。
大规模超发货币，是的财政赤字货币化的好处
滥发美元可以减轻美国国债的压力，这样美国可以用更便宜或打折的方式偿还美国国债
滥发美元有助于缓解美国政府的财政压力，以实现选民所要求的社会项目，避免提高水周
滥发美元容易与经济增长相混淆，而经济增长容易与经济健康相混淆
看法美元导致名义资产价格上涨，从而给公民制造了创造财富的假象，哪怕是他们手中资产的实际购买力已经下降
美元的发行和循环机制保证了美元币值的稳定
美国近年超发货币，但国内并没有出现通货膨胀，美元指数荏苒强硬，所以来的正是美元发行和循环机制
1913年联邦储备法案规定，美元的发行权贵美联储所有。美国政府没有发行货币的权利，只有发行国债的权利。但实际上，美国政府可以通过发行国债间接发行货币。
美国国会批准国债发行规模，财政部将设计好的不同种类的国债债券拿到市场上进行拍卖，最后拍卖交易中没有卖出去的有美联储照单全收，并将相应的美元现金交给财政部。这个过程中，财政部把国债卖给美联储取的现金，美联储通过买进国债获得利息，两全其美。
合理的循环机制
布雷顿森林体系下的美元需循环模式是依靠对外投资流出美国，以国际收支经常项目顺差形式回流。
战后世界各国资源紧缺，产能底下，通过进口大量美国的商品和服务来维系百姓的正常生活。同时，美国利用贸易顺差流回的美元对国外进行直接投资，包括证券、信贷等多种渠道，享受各国战后重建的发展红利，成为资本净输出国
美国政府发行国债向市场上投入流动性，一部分被美联储购买，满足国内贸易和社会流通需求，另外一部分被外国中央银行、海外投资者所购买。投放在国内的美元通过贸易逆差成为各国的美元储备，有通过投资美债、美国股市进行回流，从而形成了美元的大循环
其他国家货币发行制度
欧盟
三个指标规定货币投放的方法和标准
通货膨胀、就业率、经济增长率
货币政策战略，中期通货膨胀率低于但接近2%
英国
1973年锚定M3
之后加入欧盟汇率体系，对德国马克实行固定汇率
1992年至今，采用通货膨胀目标2.0%目标
日本
综合多元化锚定
未来如何进一步降低外汇占款在基础货币的占比
未来也要转向主权信用货币制度。发行的增速大致等于GDP增速+通货膨胀率+平减系数
当国债的规模增加之后，外汇的占比自然就减少了，甚至可以将外汇占款纳入财政部发放国债的整个体系里，对外汇占款部分采用财政发放特别国债的方法进行置换
货币宽松政策工具
降准、公开市场操作、MLF投放
数量型货币工具
调降LPR、基准贷款利率
价格性政策工具
四个刚性原则
三个参考因素
股票市场的总市值与GDP的壁纸
海外资本市场来看，国民经济证券化达到100%是资本市场成熟的标志
目前我国股票市场的总市值与GDP壁纸大概在60%
非银行企业的债务余额与GDP壁纸
目前我国非银行企业债务余额为GDP的160%。未来要降到100%左右
房地产总市值与GDP的比值
我国最高达到过400%
2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%，20世纪90年代末日本房地产泡沫破灭前，该比例最高为391%
2021年到了多少？
逐步扩大央行的管理范围
现行的货币发行制度下，央行是商业银行的央行。央行货币吞吐的对象是商业银行，再由商业银行跟企业结汇形成外汇。外汇占款由央行发行基础货币进行回购，央行又通过存款准备金率将释放的基础货币进行回收，整个货币的进出基本都局限在商业银行的圈子内，央行对资本市场的好坏基本上是不闻不问的
央行不应该只是商业银行的央行，更应该是整个金融系统的央行
一方面当通过国债系统来发行货币，央行去收购或窄的时候，市场主体应该是整个资本市场
另一方面央行出售的国债不能让财政部来回收，而是要由企业和社会资金进行回收
提问：如何看待不可能三角？独立货币政策、浮动汇率、资本自由流动
10年内不考虑资本自由流动，3-5年内谨慎对待自由汇率
明年金融开放的环境下汇率怎么变？
法定存款准备金、超额存款准备金
美国法定存款准备金率2%，超额存款准备金10%。中国相反，法定存款准备金率11%，超额存款准备金率1%
过高的法定存款率的负面效应
经济下行压力加大，经济对流动性需求越来越旺盛
双顺差格局不在，外汇占款在前几年持续流出
，2021年有所改善？
需要央行持续向市场投放流动性，目前主要实行公开市场逆回购投放货币+再贷款再贴现
目前主要实行的MLF投放流动性工具，主要是投给了大中型银行，小型银行要通过中间环节才能获得流动性，加重了中小企业融资难的问题
而且频繁MLF，存量巨大，流动性期限在1年一下，商业银行不仅要付利息，还要频繁换钱，导致流动性整体短期化
退市
企业年金（补充养老保险）个人商业保险基金作为资本市场机构投资的长期基础
解决证券公司资本中介功能缺失问题
鼓励上市公司回购并注销股票
鼓励分红、相关利润税前列支
遏制大股东高位套现、减持股份，提前披露减持，严格执行20%资本利得税
大股东将股权大比例质押，质押借的钱用于别的地方，以女二嫁
取消股票印花税，降低交易成本
设立国家平准基金替换现有证金公司
建立成分股指出，蕾丝S&P500，DJI
十大失衡
土地供需失衡
国家每年批准共地中，有1/3用于农村建设（水利基础设施、高速公路），城市部分占2/3，其中30%给工业，给到房地产开发的建设用地只有15%，占全部建设用地的10%
欧美一半商业和住宅类用地一般占25%
政府逆向调控
土地价格失衡
土地拍卖制度学习香港
如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶，有本身与市场化交易规则相违背
土地供应不足
旧城改造的拍卖用地成本高
房地产投资失衡
城市的固定资产投资中房地产投资每年不应该超过25%
家庭用于租房的支出最好不要超过月收入1/6，按每个人一生工作40年左右时间算，6-7年的家庭收入来买一套房是合理的
房地产投资不超过GDP1/6
房地产融资比例失衡
2011年，全国人民币贷款余额54.8万亿元，其中房地产贷款余额10.7万亿，占比不到20%。
2016年全国106万亿贷款余额，放低占贷款余额26.9，占25%
房地产税费占地方财力比重过高
全国10万亿地方税中40%与房地产相关，再加上土地出让金3.7万亿元，全部13万亿的地方财政预算收入中有近8万亿与房地产有关
房屋销售租赁比失衡
房价收入比失衡
6-7年家庭年收入的房价最为合适
现在一线城市在40以上
房地产内部结构失衡
一线、二线城市由于土地的供不应求，形成开发量，房屋库存去化周期只有三、四个月，而且还是在限卖限购的背景下
几百万的大城市，人均住宅面积大致在40平米，三口之家差不多90-120，如果一个城市只有100万人，4000万平方米就够了，如果现在已有2000万平方米，每年再开发1000万平方米，五年后就变成七八千万平方米，人均70-80，肯定会过生
房地产市场秩序失衡
五大长效机制
土地
控制土地供应总量
控制用地结构比例
20%住宅
5%商业
控制土地拍卖价格
楼面地价不超过当期房价1/3
金融
自有资金拿地
平均融通量1:9
拿地三七开，如果一块地10亿元，自己出3亿，另外7亿从金融机构借来，把地抵押给银行至少贷款六七亿，造好房子后预售又把按揭贷款拿过来。
防止开发商多账户借款 *
管好住房按揭贷款
税收
差别税率
高端有遏制
普通商品房1%，别墅税率5%
中端有鼓励
首套房按揭贷款抵扣个人所得税
低端有保障
公租房
实时征收房产税物业税
欧美国家直接税占总税收40%，中国普遍是间接说
提高持有成本
对各种房子存量、增量一网打尽
对房屋增值额度计税
越高档的房屋持有成本越高
低端、中端房屋要有抵扣像
已批租土地70年到期后不可二次收土地出让金
征收土地增值税
农村集体建设性用地出让后，全部归农民和集体经济组织补课里。
租赁市场
公租房
新加坡5年以上共租房租户可以买过去，变成共有产权房，如果共有产权房要出售，智能按照市场价格卖给保障房管理部门，政府在出租给新的保障对象
商品房
重要的不是开发商不愿意持有，而是开发商主要依靠融资的开发模式，决定了他做不了持有房子的出租者。1:9的融资结构导致开发商必须尽快卖房收回成本
政府应该让开发商进入1:3的融资结构，提高开发商的准入门槛，让有资本金的开发商参与土地批租
新房销售交易量下降
1998-199年一年新建房销售量1亿平方米，2008年到了6亿平方米一年，2012年增长到12亿，2018年增长到17亿。
预计今后十几年新房销售交易量下降到10亿平方米以内，大概减少40%总量
集中发展重点地区
中心城市（长沙）
一二三四
省会城市占省土地面积不到10%；但人口等于省总人口20%；GDP为30%，服务业占总量40%
现在近十个人口超过1000万的国家级超级大城市，十几年后人口都有增长500万以上的水平（长沙还有500-800万的人口增量
大都市圈，超级大城市会辐射附近的中小城市（未来科学城）
大都市圈不是一个行政范围，而是他的经济辐射范围，一般会有1.5w-2w平方米。大概50-70千米的半径绕一个圈就构成大都市圈
城市群里的大中心城市（长三角）
房价低于等于GDP增长率
如果中国GDP今后十几点平均增长率在5%-6%，房地产价格增长大体上不会超过M2的增长率，也不会超过GDP增长率
城市化率还有10%增长空间
房地产开发企业数量会减少三分之二
房地产开发商总体负债率将大幅下降
经营模式转变：由100%销售型转型为销售部分长租持有出租的模式，租金以REIT的方式参与直接融资。
现在负债率80%，之后会降到40%
现在为什么这么高
之前买地不靠自有资金
造房子考融资开发贷
预售房：房子还没造好就收定金、买预售房
一个房产商可能负债里面有30%-40%的钱是无息的债务
房产商租赁、产期持有比例增加
50%左右租赁，59%商品销售产权房。50租赁里面有20%是政府出资造的保障房、公租房，租赁给低收入群体。只要交的租金能够支付政府保障房款的利息。政府可以把这个本金给信托公司搞一笔REIT，政府也不负债