相比收益，我们更关心：断崖式的归零风险。
一）学区房
2013 年水库有个旧贴《我为什么不买学区房》
这是一个很奇特的帖子，有400多个回复。其特点是，主贴是空的。
因为哥哥启了个头，就去磕瓜子了。
回来一看，回复极其热烈。
于是就开始回回帖，接着就开始吵架。吵架吵了 400 多楼，道理基本都说清楚了。主贴也不用写了。
今天有空，回头继续写 #1130，讲讲学区房的来龙去脉。
二）学区房是什么
学区房是什么。在很多人的理解中，学区房意味着：「房子，顺便还能读好学校」。
上次和几个北京人聊天，他们觉得北京人的态度，就是一茬子钱赚二茬子活。
凡事都要「多功能」。
仿佛多功能就是赚到似的。
而事实上这个观点是错误的。
世界上的事情，无非是「一分价钱一分货」，从来没有白吃的午餐。
你如果具有二份功能，你就付了二份的钱。市场是有效的，不会白送白给。
而学区房真正的意义呢。学区房 =「房子 + 学票」。
好比一个地区，普遍的二房是 300 万/套。而带学区的房子要贵一点，要 500 万/套。
那么，你买一套学区房。其实就是「300W 房子 + 200W 学票」。
三）学票有多贵
学票有多贵。这个问题一下子没法反应。很多人说价值混杂在一起，无法拆分。
但是我们可以举几个特例。如图。
这张图，就是著名的「过道学区房」。
在这个例子中，我们可以假设房屋的价值为「零」。
因为他本身没有任何居住、出租、使用价值。
他就是一个学区入场券，就是一张学票。
通过这些北京的信息，我们可以看出，「学票」是有定价的。
因为对口的小学不同，学票的定价，有 150W、300W、450W 等各档。
这也同时解答了一个问题。
「学区房要买小」。
因为学区房的价值，无非是一张学票。
你 150W 的学票，平摊到 50 平米，每平米可以因此涨价 30000 元/m。
可是如果你是 100 平米二居，摊下来仅 15000元/m。
如果你是 500 平米别墅，差异仅 3000元/m。
有些 KFS 打着「学区房」的招牌，大户型比周边楼盘贵 2 ～ 3W，那就是坑了。
再比如说下例。
和 6 平米 300W 的房子相比。这户老奶奶多了 7 个平米。
可是你多出来的 7 平米，也要按照 ￥450,000/m 来卖二百多万。
这就不合理了。
你当别人傻瓜了。
四）投资
我们可以按照「拆骨法」，把学区房的价值拆成「房子 + 学票」。
其中，学票的价值是固定的。
不会随室内面积大小而变化。
北京是一个比较学区房崇拜的城市，北京的「学票」，经过拆骨法折算后，价值大约在 300 万元/张左右。
上海浦东是 200 万/张。
浦西人看不起学票。
现在就回到了我们的话题，《我为什么不买学区房》
众所周知，水库是炒房子的。房地产是我们的主业，对于房产的研究伴随我们朝夕生活，每天想上十七八次。
但是，职业炒家为什么不买学区房呢。
因为当你买学区房，其实你并不是在投资「房子」。
当你花 500W 买了一套学区房。其实你是花了 300W 买了房子 + 200W 学票。
然后，你要祈祷投资升值。
投资升值怎么办，例如 500W 的房子涨到 1000W 了。
这个时候，你再用拆骨法去看。600W 房产 + 400W 学票。
不仅仅房价要翻倍，而且学票价格也需要翻倍。
好了，现在问题来了。
• 到底是房产涨得快，还是学票涨得快
• 学票长线保值增值么
• 你对学票有研究么
我们的回答，是三个「No、No、No」
首先，我们是职业炒家，不是教育局干部。
我们恪守着「隔行如隔山，不熟不做」的铁律。
你说学票 bla bla bla，很好，我听着。
可是这行我们不碰。隔行如隔山，跨界的成本代价是非常非常高昂的。
我们宁可不做。你就给我「非学区」房产够了。
我们喜欢非学区房产，不要任何溢价，就如同我们喜欢非品牌 KFS 一样。
蠢女人买房子，总是买最好的房子。总以为「职业炒家」手中都是顶级豪宅。总以为买好房子才是 NB 的人。
不是的。在《职业炒家》一文中，我们说得清楚。我们买最易升值的房子，而不是最好的房子。
很大情况下是老破小。
蠢女人总是以为，买房就要买最 NB 的房子。学区房就是一种最强功能的房子。
不是的。在职业炒家的眼里，只有升得快不快。风险和潜力。
你这一样是贵妇病。
要做减法，而不是加法。
然后，如果一定让我对学区房投资说二句的话。谨慎跨界的嘀咕：
我对「学票」的价值走势完全不看好。
五）学票的软肋
从「价值」的角度说，所谓「学区房」无非是父母的一个梦。
在父母心目中，它的描述是这样的：
「读了名牌幼儿园，才能读名牌小学，才能读重点中学，才能读重点高中，才能读重点大学。才能以优异的成绩毕业，进外企当白领，做机关做公务员，光宗耀祖」。
如果你切得细一点。他的逻辑链是这样的。
1）我对口的是好学校
2）进了好学校就有好教育
3）有了好教育就有好工作
我们需要指出的是，这「三段论」逻辑。哪一段都不对。
我们现在看待学区房，就好比沙滩上的泥足巨人。
有人说，「咦，这几年学区房不是涨的么」。
「哪怕如你发帖 2013 年，迄今学区房仍然是涨的。甚至涨幅比非学区还要高」。
但是这些是没用的。
你无法从价值上说服我。
你无法从价值上说服我。给我一个可信的、可靠的、可预期的合乎逻辑的推论。
你无法让我信服，我买的东西是真有价值的。而不是「庞氏」。不是类似于 P2P 一样击鼓传花的东西。
因为我们的头寸实在太大。转身不易。
一套二套的小老鼠，你可以买学区房。抽身快。尤其是赤贫的年轻人，人生难得几回博。
「神州泰岳」只要二十个涨停板，你会也敢死队一样冲进去。反正捞现钞就是正义。
但是我们不同。我们的「头寸」太大了。
在做每一件事之前，首先考虑的是风险。上限多少无所谓，下限一定不能跌。尤其是不能断崖式的下跌。
而学区房的问题呢。学区房面临断崖式的下跌。
他的价值，很有可能归 0 的。
我们不赌博，从来不赌博。
我们不投机，从来不投机。
我们买入一项资产的理由，永远不会是：「它去年涨了」。
六）教师
学区房的第一个问题，他的「激励机制」是不对的。
好比我是一个厨师，我有一道拿手菜「水晶虾仁」。
当年静安宾馆凭这道菜征服了上海上流社会。宾客如云。饭店赚到了大把的钱。
老板给厨师涨工资。
好比我是一个导演。连续几部戏票房大卖。
随着我水平越来越高超，导演的声望越来越高。明收入，潜收入，各项好处肥腴得天上人间。
这些都是「正激励」。
正激励的意思，是「做得好，加工资」。一个人可以拿到他的勤劳报酬。
而在「学区房」制度下呢。
学区房的受益者是房东！
好比我是一个特级教师。为了班里几个顽劣，而且愚钝的学生，那是耗费了心神。
如慈母般的关怀，好不容易让小朋友乖乖学习，天天向上。
杨千桦电影《可爱的你》
而结果呢？
结果你这成了名校。最美校长的名誉传遍了新界北区。
你周边附近的房子都成了「学区房」。房价纷纷升值。
房东发了大财。
而学校呢，老师呢，辛勤付出的老师呢？
没有，什么也没有，一分钱回报也没有。
所以他这个「激励机制」是不对的。
公立学校的老师，并没有激励，去关心学生，去培育学生，去营造自己的口碑。
钱都被房东赚了。
在西方社会，或中国的私立学校。
校长赢利的主要手段是「收费」。好的私立学校要几十万一年，但是家长还愿意付这钱。
「高收费」的基础下，校长就有能力给教师发高工资。监督校工服务，改善学校设施。
可是在「公有制」制度下，学校是不收费的。
「好老师」的价值外溢到了房地产上面。
许多家长，对着清单目录，绞尽脑汁进了排名靠前的小学。
你以为你买定「学区房」，从此松了一口气，小孩子就能受到良好教育了？
不是的。你买的那一年，是该学校「教学质量」最好的一年。此后一路走下坡路。哪一年都比今年差。
因为老师没有激励。
公立学校，肯定是越办越差的。
七）教育局
接着你又问，「从整体而言，公立学校并不差。也能和私立平起平坐」。
这个说法是对的。你看国企也不差，也能和私企平起平坐。
这二年，国企甚至比私企混得更好。
可是这件事的背后是什么，是「资源投入」。
就好比国企 VS 私企。国企是肯定搞不好的，效率低下，人事腐败。
可是每过十年，中央突然就给你发了 20 亿。
鸟枪换炮，国企统统搬入了最好的政府办公大楼。
领导的奔驰、奥迪，纷纷买起来。
小兵们加几十级工资。
一夜之间抵得上你十年奋斗。
而这些钱哪来的，这钱可不是靠国企自己「赢利」赚来的。
是靠央行妈妈，亲妈注资的。
每过个十年左右任期，央妈妈就给你「增资扩股」。从 90 年代的 1000W，到后来的一亿、十亿、百亿。
混国企系统的人都知道。
对于教育系统，他的原理是一样的。
「公立教育」肯定是完蛋的。里面的人事斗争，政工倾扎，编制内人员有 1/3 是老师就不错了。
可是每过十年，区教育局就会给你一笔大钱。让你鸟枪换炮，该修的全部修修，该换的全部世界一流水准。
在《城市规划导论》一文中，我们说道，政府最喜欢开发什么样的地区。最喜欢兴建什么样的地铁。
答案是：政府持有空地最多的地区。
同样道理，政府会扶植怎样的学校。
答案是：新学校。
如果你花了大价钱，买入最昂贵最优质的「学区房」。并指望着自己的「名校」永葆青春。
你会失望地发现，小业主手里的学区房，越来越走下坡路。一直到十年之后的破破烂烂不堪。
而教育局拨重资，扶植打造郊区的新校。
因为地皮都在他手里。他可以「卖地」。
你手中的公立教育学区房，注定会一天天地烂下去。
《我为什么不买学区房》。我不是看不起学区房，我是不愿意趟这个浑水。
从任何一个角度看，你都难以说服我这是长期保值的资产。
八）教育局的黑暗
作为一个世世代代混教育系统的家族来说，俺还要补充一句。
• 教育局，脏，真脏
• 教育系统，黑，真黑
（当然，由于哥哥这一系太铜臭味。快被开除书香名单了）
教育系统可以说是中国各部委中，最脏、最王八坑子的一个系统。
为什么，因为教育系统特别地「穷」。
穷，再加上一堆的知识分子。小鸡肚肠的事有多少，可想而知了。
在中国各大部委，受人受气绝不是相同的。
最开明、最舒畅的，肯定是和「钱」打交道的。无论是招商引资，还是外经贸，商务部。
凡是「做生意」的部委，日子都很滋润。人际关系也比较和谐，反正财帛花不完。
而最脏的，就是那些「又穷」「又酸」的部委。
小鸡肚肠、王八绿豆眼、畜生嘴脸。
你「学区房」赚了那么多的钱，教育部那帮家伙眼睛都快要绿了。
中国的规矩是，一旦你赚了钱，权贵就要跳出来「改规则」。
你如果学区房能升值大几百万的话。
教育部如能按捺得住，打死我都不信。
他肯定会跳出来，用种种方法，把审批权抓到手里。
把「学区」「学区房」的溢价，抓到教育部的手里。这是多大的一块肥肉啊。
虽然我不确定具体会发生些什么。
但是我对xxx的人品是确信无疑的。
九）有利益的地方，就有犯规
学票一文不值。
出 xxxx 钱，包进。联系电话：139xxxxxxxx。
（本节略）
十）教育的贬值
我们回顾三大逻辑。
1）我对口的是好学校
2）进了好学校就有好教育
3）有了好教育就有好工作
一般来说，「地段生」是很受歧视的。
哪怕你进了名校，你和「条子生」也是分班的。会单独分配给你老师。而且老师往往很不给力。
毕竟学校没有收你好处，他凭什么用心教你。
「进个好学校，就有好教育」。这句话是要打个很深的购物折扣的。
进一步讲，「有了好教育，就有好工作」这话也不对。
简单点说，教育在贬值。
目前台北考大学的录取分数线是 0.5 分，满分 650 分。
按照马政府规定，写一个名字 1 分。
也就是你只要能写自己的名字「猪三弟」，你就能上湾湾的大学。
出现这种情况，一方面是台湾的扩招。大学的产能急剧增加。
另一方面则是人口数减少，baby 数减少。
类似的情况，在中国，在上海，同样也在发生。或许都不用下代人 20 年。
因为「教育」其实是一种产业。和饭店没什么区别。
你只要资源投下去，「教育」的产能是可以不停扩张的。
而《一夫一妻制多妾制》，人口的形势不乐观。
虽然官方不说，但「大学生」的含金量不停贬值。而且贬得一塌糊涂。
1979 年恢复高考时，大学生是「国家干部」。
只要你有大学文凭，直接就给个县长科长之类的干起。
每个月国家还发粮油。上了吏部名单。
可是粮油早就不见了。2016 年今时今日，上海的一本率早就超过了 20%，大学生卖猪肉都上不了新闻了。
哪怕你不仅仅读大学，你还读「名校」。
可是复旦、交大，一样在扩招。复旦和交大的文凭，一样在注水。
更可怕的是连研究生、博士生都不值钱。
记得 2004 年，早在 2004 年，在 ehome 上和人吵架。
对方说：「读最好的幼儿园、最好的小学、最好的中学、最好的大学」。
哥哥冷冷冲了一句，「然后和你一样，做毕业 3000 每月的屌丝小白领」。
「利出一孔」，但是这个渠已经塌了。
「万般皆下品，唯有读书高」的进士联盟已经崩塌了。
现代社会的竞争，已经越来越不是「文凭」之间的竞争。随着红二代和社会板结化，未来「东京大学」毕业的学员，只配去日资公司做个小职员。
我们知道，「学区房」是很贵的。
如果你单指单价的话，北京的「学区 / 非学区」可以贵到 180%。
上海的浦东「学区 / 非学区」可以贵到 160%。
许许多多的人都在骂房价贵。
可是他们再掏 80% 的钱出来买「学票」，却是完全政治正确。
你买一套房子，需要一生一世的积累，需要几代人的凑钱。能让你骂娘骂上几年。掀起滔天的民意巨潮。
可是你又怎么不骂学票贵。
你有没有想过，你花那么多钱买来的学票。真的值 400 万么。
• 你想过这 400 万投下去，最终只能培养一个月薪 3000 元的小职员么。
• 你想过这 400 万投下去，成本效益比完全不成收获么。
• 你想过这 400 万投下去，就是买了个假古董么。
我们对于「学票」的恐惧，在于学票本身不停的贬值趋势。
竞争的主战场不在这里。
「茴」字几种写法，「之乎者也」越来越不重要。复旦毕业不如科长小舅。
而且这个趋势目前还无可逆转。
（我甚至都没有说道：毒教育）
十一） 收费站
插播一条广告。
「你去买学区房，好好读书。我在前方的收费站等着你」。
欲知收费站是什么，请关注水库论坛。
十二） 伪学区
如果说前上述几年，还仅仅是对「学区房」的批判，对学区房价值的不放心。
则下面一节，真的让人哭笑不得了。
「浦东成功地以 10% 的学校，创造了全市 90% 学区房」
这是上海地区独有的现象。北京也没有这种笑料的。
你去浦东，找浦东的中介，你会发现无一处不是「学区」。
浦东遍地都是学区房，区重点第二第三排，到了中介嘴里，也能成为「一流学区」。
拜托，浦东连学校都没有。哪来的学区房。
浦东仅有的二所高中，进才建平，在上海也是不入流。
有些妈妈打着「为了孩子，不惜一切」的旗号。
这个旗号是彻底的唯心主义。话说到这份上，任何劝说都无意义。
但是，好歹，你买一所「真学区」。不要买「伪劣产品」好么。
还有很多妈妈举出「千帆教育网」。你脑子有病，呸。
千帆是什么，是教育局开的么，是国家正统么。不过就是个电商。
有什么公信力。你混千帆，只能说明你 Low，下等人。
游戏的玩法，不是这样的游戏规则的。
「复旦附中」的学生，大约有 50% 的概率可以进复旦。也就是你中流即可。
而湖南省考入复旦，一共只有 6 个名额。
天差地远，不可计理。
所以进复旦的首要前提，是尽可能地进「复旦附中」。
进复旦附中的首要前提，是别买浦东的「伪学区房」。
这些道理，千帆永远也不会教会你的。
「学区房」这些东西，主要是移居上海的一些湖北，湖南妈妈们搞出来的。
因为在湖北省，湖南省，普通人很难～几乎没有出头之路。
「科举」就显得特别地重要。
湖北，湖南妈妈们以她们的切身经历，自以为。
• 买了学区房就能上名校
• 上名校就能好教育
• 好教育就能好工作
其实这三句话哪一句都不正确。你只不过在挥霍你的工资，做无用功罢了。
然后再凭人口数量死堆。
而上海土著人，是根本不认可「学区房」概念的。
• 一方面，上海的小学差异并不大。并不存在明显的「第一梯队」。
• 上海人基本都有办法，「走后门」。
• 即使没办法。家门口的学校才是名校，徐汇第一，杨浦第二。
对于「占 90% 学区房」的浦东伪学区，上海人是完全不认可。也不会有人去买的。
这样你的客户群，就非常集中在一些YP妈妈。
这就是一个典型的小众市场。
学区房的买卖，目前看来是非常「庞氏」的。
他能够存在，能够升值，有且仅因为有人在「买」。
而你深入看使用价值，永恒价值，是千疮百孔的。
中国人的性格，坚毅不拔，而想象力不足。
很多人在争论，「学区」「非学区」哪一个涨得更快。
计较二三个百分点的涨幅。
但其实这是毫无意义的。因为中国人缺乏想象力。
你真正需要担忧的，是「断崖式下跌」。
你如果看诺基亚的股价，他是瞬间跌到零的。而不是慢吞吞地和你分析什么市盈率。
同样的道理，也适合于「学区房」。
我们真正担心的，并不是学区房／非学区哪个涨得更快。盈利百分点。
我们真正担心的，是学区房「瞬间归零」的风险。
所谓你赚我息，我赚你本。
象那种 6 平米 400W 的学区房。很有可能就是最后一棒。
而他终究会有最后一棒的。
你处于一个「饱受攻击」的位置。随便哪一个文件出台，对你都是不利的。
十三） 结语
如果一套房子，既能给你舒适的生活享受，又能让你进一所不错的小学。
这无疑是一件好事。
我们真正关心的，是「溢价」。学区房相对于非学区的溢价；
• 到底是 500W 和 300W、溢价 200W
• 还是 330W 和 300W、溢价 30W
我们并不反对学区房，我们只反对：「溢价过高」。
万事均有价，万物均有合理估值。
目前学区房的市场，主要由一些湖北，湖南的「高分低能」妈妈所主导。
她们掏出了自己的血汗工资，不惜血本堆砌在学区房上。并把价格砸高。
但是我们从功能、趋势、风险等各方面分析下去。我们认为「学票 = 房价 80%」目前的估值，是站不住的。
按照这趋势再下去，「学票 = 京沪房价 100%」，这可真的需要非常非常大的想象力 ……
学区房这玩意，连 20 年寿命都活不到。悲观一点的，乃认为 10 年就顶天了。这段时间，只够你塞二个小朋友。
• 世人总是说房价有泡沫，可其实房价 N 年都没泡沫。
• 世人总是说学区房无泡沫，学区房涨得快，要跌也不会跌学区的。可其实学区房才是一个断崖式大泡泡。
我们不买学区房。是非之地，君子裹足。
你始终无法说服我学票的「真实价值」何在。
谁爱买谁买，自有冒险家的乐园。你爱你去。
我们更担心的是学区房背后深不可测瞬间归零风险。
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