最近市场对日韩的关注颇多。

关注日本因为巴菲特老爷子去了日本，日经指数创下了30年新高，有点失去的30年被找回来的感觉，这几天又在加仓五大商社。

关注韩国则是因为韩国的房价快崩了，已经崩了，据媒体报道韩国首尔的房价今年下跌了40%，成交量更是暴跌70%，其他两大城市釜山和仁川的房价受挫更严重，最后逼得年轻人不得不走上天台。

我们导出了2007年末到现在的韩国实际房价指数，在2021年底见顶110.12之后便一路狂跌至96.24。

跟大家聊聊韩国的房地产市场，先需要知道：

第一，韩国的房地产市场是富人、是财团的玩物，听着跟中国差不多，但是比国内更厉害。

韩国的房价很高，前不久一份数据显示，2022年首尔的平均房价为12.4亿韩元，折合人民币大概650万，首尔中心区域的平均房价更是超过15万元人民币每平米，在全球排第二，第一的是中国香港。

第二，韩国的住房制度很特别。在韩国，你除了买房和租房，还有一种传贳房。

传贳房是什么？简单的理解，是一种结合了金融属性的租房模式。

比如说，现在有一套房全款下来需要600万元，按人民币算，按照传贳房的模式来，你只需要付全款的50%-80%，就能在房子里住了，一般签的是2年的合同，合同期满后，你退房，房东再把你当初付的钱全额退还给你，注意了，这里是全额退还。（感觉白嫖了两年）

这就是传贳房的独特之处！

在韩国，在日本，甚至在中国的某些地方，现在的年轻人对买房已经没有那么大的想法了，根本原因还是没钱。

600万全款，就算是付50%也要300万，哪里来那么多钱？

这里就要提到韩国的利率水平，这也是导致韩国房市崩的主要原因之一。这两年美联储不断加息，加上高通胀的影响，韩国在2020年下半年开始了加息步伐，这一加，问题就出来了。

原来利率水平在0.50%，银行借贷成本很低，有租房需求的年轻人发现从银行贷出300万要付的利息比月租房的房租要低得多，自然就对传贳房的需求加大了。

这样一来，年轻人租房租传贳房，对传贳房市场需求的增加推高房价，这是一赢；房东收了房租用来投资其他项目，获得更高额的回报，这是二赢；银行在这个过程中由于大规模的放贷获得收益，这是三赢。

于是，在2020年到2021年，也就是疫情期间的，韩国的房价暴涨。

问题的导火索出在美联储的持续加息，可以发现，韩国央行的加息步伐基本上与美国是一致的。

韩国央行加息，资金成本变高，租房者从银行贷款的利息就要高于普通月租房需要的房租了，这种情形下，对传贳房的需求就减少，由于传贳房的独特之处，我和房东本来签的是两年合同，现在提前终止合同，房东需要全额退还我当初交的300万。

大部分房东是给不出的，一是投资以长期的居多，短期的较少，一下子难以拿出这么多现金；二是这两年的经济环境本来就差，投资能保持盈亏平衡就不错了。

要么按照合同一下子给出，一种方法就是变卖房产，因为手上没有现金，这将使得房价继续下跌……

甚至，有的房东为了防止资金链出现问题，倒贴给租户房租。

最后，资金链出现问题，韩国房市出现问题。

出现开头的那一幕，年轻人的钱拿不回来，走向天台。

思考一下：

1、传贳房制度如果在中国会发生什么？

2、韩国政府会如何拯救崩盘的房市？