#转载 #叶泊枫;)
先说结论，没可能！
很多人以为经济下行压力大，需要再一次祭出房地产这只夜壶，于是便会缓收甚至不收房地产税。
其实说反了，正是因为经济下行，才必须要收房地产税。
有人说这不对，2008-2009年和2015-2016年经济下行时，都是靠增加房地产投资来拉动增长的，这次怎么会不一样？
经济增长公式：GDP = C（消费） + I（投资） + G（政府购买） +（X-M）（净出口）
从中可以看到，拉动经济增长的，除了**三驾马车——消费、投资、出口，**还有政府购买。
凯恩斯主义所提倡的，就是通过举债，增加政府购买，超量供应货币（放水），增加流动性，以盘活经济。
在这个过程中，房地产是怎么发挥作用的呢？
首先，居民买房，需要拿出储蓄，并向银行贷款，房价越高，银行能贷出的款就越多，流动性也就越充沛。
其次，房价越高，地价也就更高，政府可举债就越多，基建的规模也会越大，这又反过来推高土地溢价，推高房价。
这就形成了一个涨价螺旋：房价涨、地价涨 ➜ 贷款更多 ➜ 房价、地价更高……
这个螺旋能否一直转上去呢？
不可能！因为它是由债务驱动的，居民买房，要举债，政府投资，也要举债。
而债务是存在周期的，有上升周期，就有下降周期。
债务周期怎么理解呢？都借过钱吧，表面上你是向银行借钱，实际上，你是向未来的自己借钱，因为在未来的某一时刻，你必须压缩消费，以偿还债务。
借钱消费时，你感觉自己很有钱，偿还债务时，你感觉自己很贫穷，这就是一个人的债务周期。
扩大到整个国家，也是如此。
一国的经济，本质上是由无数个交易构成的，在交易中，一个人的收入来自于另一个人的支出。
当人们借钱消费时，支出会增加，对应的，收入就会增加，反映在宏观经济上，就是繁荣周期。
当人们为了偿还债务而压缩支出时，对应的，收入就会减少，反映在宏观经济上，就是衰退周期。
ps：该逻辑见达利欧的30分钟短片《经济机器是怎么运行的？》。
在繁荣周期，债务会产生一个自我强化的上升运动：
1）你能从银行借到多少钱，取决于你的收入水平和抵押资产的价值。
在上升周期，由于债务扩张增加了消费和投资，人们的收入和资产价格都会上涨，又进一步增加了借债能力。
2）经济繁荣，会使人们对未来的预期感到乐观，银行承担风险的意愿加强，借贷会变得更容易。
3）人性使然，人更喜欢借钱花钱而反感省钱还钱，而且人们很难超越自身经历的局限，无法从更长远的历史周期中获得教训，总是根据个人有限的经验来判断未来，惯性地认为收入将持续上涨，从而不断举债。
4）货币扩张会带来**“负债经济”**——借钱即赚钱，这是通胀周期（实际利率为负）中的一种现象，它奖励了过度借债的行为。
5）政治上，货币宽松比货币收紧要容易得多，因为政治家需要更充分的流动性来维持繁荣，所以在还债周期，支出下降经济失速时，决策者都会放水刺激，比如涨价去库存、QE…
放水令政府和居民的债务节节攀升，直到**债务周期触顶——**居民和政府的收入难以覆盖利息时，债务周期就会掉头向下，进入向下的强化螺旋。
衰退周期，由于消费减少，收入下降，债务违约随之增加。
在资产负债表上，一个人的负债是另一个人的资产，债务违约，意味着资产贬值。
这时银行对借款人的还款能力从信任变为质疑，不仅不会继续借款，反而会要求提前还款，企业现金流出现危机，违约进一步增加，经济增速下降，失业上升，人们对未来感到悲观。
总结：
1）房地产夜壶的使用属性，本质上是增加举债、透支未来的经济刺激模式；
2）债务存在周期，会上升，也会下降；
3）当宏观债务来到临界点，就不能继续往上加了，房地产夜壶就失效了；
4）负债越过临界点，债务危机就会发生，债务违约，资产减值，然后周期重启。
关键的问题是**，眼下是否走到了债务周期的临界点？**
这就要看居民和政府，是否还能继续举债。
先看居民端，既要看负债的能力，也要看负债的意愿。
负债的能力，主要看居民杠杆率、房贷违约率和就业率。
如果一国的年轻人，放弃婚姻和生育，996地工作，也很难扛起高房价带来的负债，难道还能增加债务？
负债的意愿，则看**“躺平率”**。
我始终认为，年轻人口中所说的躺平，并不是“啥也不干”，更不是“颓废”，而是低负债、低生育、低成本也低风险地活着，在内卷氛围中，对年轻个体来说，这是最佳的生存策略，并没有什么毛病。
事实上，“躺平率”比负债能力更重要！
众所周知，日本是躺平鼻祖，但日本年轻人的负债率并不高，他们就是不想背上债务，只想轻轻松松地活，任凭安倍怎么“放水”都不为所动。
ps：我的专栏文章《趋势与周期·90年代挥金如土的日本人，怎么突然躺平了？》，详细地解释了这种状况。
也就是说，只要年轻人没有负债意愿，即使有负债能力，债务周期也会走到临界点。
为什么2015-2016年可以涨价去库存？
一是当时居民负债水平低，尚有余量背负更高的债务，所以房地产夜壶能用。
但现在不行了：
表格来源：南半球聊财经
由上述数据可知，2017-2021年的5年间，居民负债的年均增速竟然是收入增速的两倍，现在知道为什么年轻人一届比一届活得更累了吧，这就是原因。
达利欧在《债务危机》中指出居民负债极限是70%，你看现在还有多远？
二是当时的年轻人愿意背负更高的债务，因为负债经济嘛，借钱就是赚钱。
但你看现在，年轻人还有能力和意愿背负更高的债务吗？
再看政府端。
政府无法继续举债的信号包括：
1）公共工程出现烂尾；
2）无力支付各类显隐性债务的利息；
2）甚至无法维持正常的行政运转，开始暴露出财政危机。
比如已经ST的鹤岗（财政重组），以及因“罚款创收”上热搜的霸州，还有其他地区的公务员降薪，教师降薪等等，都是财政缺钱的信号。
有人说，如果缺钱的话，不更应该加快卖地么？房地产税也弥补不了土地收入呀。
因为土地卖不动了呀！
卖不动的原因，既不是限购，也不是三道红线，而是年轻人无力也不愿背负更高的债务。
所以这是一个逻辑闭环：
居民背不动债 ➜ 房价不再涨 ➜ 卖不动地 ➜ 政府收入不涨 ➜ 政府还不上债 ➜ 债务周期走到临界点。
你看东三省及河南河北那些曝出财政问题的城市，是不是陷在这样的循环里？
古往今来，所有的经济问题，反馈到政府面前，都是财政问题，即财政缺钱。
古代直接表现为国库空虚，现代社会由于凯恩斯主义泛滥，就表现为债务危机，即财政收入无力维持庞大的开支和债务压力。
怎么办？
节流——过“紧日子”（降薪、缩招）是一方面。
开源——开辟新的税源，是另一方面！
问题是，政府背了一堆债，普通居民也背了一堆债，财政没钱，年轻人更没钱，钱都去哪了？
房地产这台印钞机，开了那么多次，印了那么钱，放了那么多水，都流去哪儿了？
应该向谁收钱？这不是明摆着的事么！
所以怎么可能会不收房地产税呢？
网上总有各种各样反对征收房地产税的声音：
该收，无奈时机还不成熟！
征收难度太大，这里头可有五方博弈呢，征收成本一定很高。
同意征收，但是不能压在底层身上呀，你让那些高资产但低收入的人怎么办？
征收的效果不会好的，想打压房价，就是一套免征，多套重征，这会让有钱人抛售房子，造成房价暴跌，最终收不上多少钱，反而失去了土地财政； 想开辟税源，必然是普遍征收，但这样又会在民间引起巨大的反弹。
针对上述言论，我曾引用**“摊丁入亩”**的典故写过一篇文章，用yygq的方式逐一驳斥过。
ps：该文贴在知乎话题“房产税为何迟迟不可开征？”里，是一篇认可度很高的高赞回答，感兴趣的小伙伴可移步知乎参与讨论。
在评论中，有人说用“摊丁入亩”来类比征收房地产税不合适，因为房地产税只是多了一项税，并没有减少人头税，缺少“摊丁”这个环节。
于是他们又反过来yygq：“竟然有人呼吁加税？”
来，我来告诉你，为什么普通人可以也应该呼吁征收房地产税？
首先，行为经济学，听过么？
讲个故事哈，话说有甲乙两人，他们碰到个神仙。
神仙拿出100枚金币，告诉甲乙：“我准备把它们赠送给你俩，由甲提出你们之间的分配方案，若乙不同意，我就收回金币，你俩该干嘛干嘛去。”
理性地讲，只要甲分给乙的金币数≥1，乙就应该同意甲的方案。
但在现实中，若甲分给乙的金币数＜30，乙就很可能会拒绝甲的方案，而选择“同归于尽”。
这个故事告诉我们，市场经常是不均衡的，人也不是机器，并不总是理性地决策，公平公正，就和阳光空气水一样，都是人的刚需。
打工人996连轴转，月入五千就要交税，食利者啥也不干，躺着收租，月入几十万几百万，却不用交税，哪有这样的道理？谁能对这样的现状感到无动于衷？
其次，谁说没有减免“人头税”，没有“摊丁”这一环节？
请问古代的“丁税”、“人头税”，对应着现在的什么税？
个人所得税吗？
非也！
根据财政部的数据，2020年，个人所得税一共收了6940.99亿元，和房地产相关的收入比起来，简直是九牛一毛，后者有100000亿以上（仅卖地收入，就占全国财政的46%和地方财政的84.03%）。
所以这个压得年轻人透不过气来的“丁税”，不是个人所得税，而是和房地产相关的间接税。
直白地说，古代劳动人民承担的“丁税”，对应到现在，就是年轻人承担的“进城税”。
首先，买房就是交税，没有异议吧？
其次，即使不买房，只要进城务工，也是交“进城税”，它里面包括房租、消费，以及由“放水”造成的储蓄被稀释……
进城税支付给谁了？
政府吗？
非也，是被转移支付给炒房客、拆迁户、开发商、中介和早买房的人了！
进城税，加上政府债务，变成了基建。
基建又转化为土地溢价，使房价上涨，最终令食利者受益。
一群人更高的收益，是以另一群人更高的债务为代价的，这不叫“旁氏”叫什么？
在国内，我们或许更习惯称之为**“传销”**——前人的高收益，来自于向后来者上交的“份子钱”。
当宏观债务增加到最下面的劳动阶层背不动的时候，这一金字塔式的供养系统就会崩溃。
也就是说，当年轻人无力也不愿背负更高的债务时，“房地产夜壶”那一套，就玩不转了。
对决策者来说，也应该及早放弃“老一套”。
因为房地产经济已经变成了**无效的债务循环：更累的打工人，更高的负债，却没有让利益流入对的领域，**只是肥了一群不事生产的食利者。
那么什么叫有效的债务循环？
比如你脑子很好使，很有创造力，也很有情怀，你看不下去科技被外国人“卡脖子”，于是你借了一笔钱，搞出了一款顶牛逼的芯片，你收割全世界，不光还上了这笔钱，还走向了人生巅峰……
收房地产税，就是向食利者征税，这个没有争议吧？
现在需要讨论的是，“进城税”会不会减少。
如果房价降了，进城税是不是就减少了？
答案是显而易见的，因为买房成本更低了嘛。
不仅如此，由于房地产是“成本之母”——房价一降，所有的成本，如房租、消费……都会随之下降，相应的，你的劳动剩余就会增多！
这就是说，只要房价下跌，打工人就会更有钱，也会更值钱！
问题是，征收房地产税，会降房价么？
首先，征税的目的确实不是打压房价。
真想降房价，方法有一百种，加税并不是最好的选项，因为舆论上不好交代。
戳破泡沫所背负的历史责任是巨大的，“改革”显然比“加税”好听得多。
日本房价是怎么降的？当时日本央行的总裁叫**三重野康，**他连续收紧货币，导致泡沫被刺破，人送外号——“平成之鬼”。
他在上任之初就进行了舆论准备，俨然一副为民请命的样子：
工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的，必须紧缩金融，抑制地价上涨。
在《日元王子》这本书中，作者就讲到这一点——刺破泡沫，为的是启动经济结构性改革。
刺破泡沫固然会触发债务危机，但历史上的改革，哪一次不是在危机中发生的？
总之，征税的目的是为了扩大税源，而不是降房价，更不是戳泡沫。
其次，从结果上讲，加税也不一定能降房价。
韩国房价，在这两年一度涨上了热搜**，文在寅把房地产税，收到了房产市值的1.2%-6%，**多套房的转让税，甚至高达65%-75%，但结果你看到了，房价照涨。
也就是说，征收房地产税，既没有降房价的初衷，也没有降房价的结果！
但我们所面临的情况不同。
1）我们是因为财政歉收，才需要征收房地产税的。
为什么财政歉收？
因为土地财政维持不下去了，债务危机挡不住了！
即房价涨不动，所以土地卖不动，必须要征收房地产税来解决财政问题。
房价下降是因，而不是果。
所以我预判，房地产税将在两类城市率先试点推进：
北方那些房价涨不动的城市，比如东北、山东、河北、河南的部分城市；
对土地财政依赖较低的城市，比如上海等一线城市。
大家且拭目以待，看看这个预测对不对。
**2）**根据《中国金融》2019年公布的数据：
我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，
有一套住房的家庭占比为58.4%，两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。
户均拥有住房1.5套。
这个数据反应的是**“炒房率”。**
我国有接近一半的人拥有2套及以上的房产，而且这只是2019年的数据，要知道2019年一季度，2020-2021年初，又又又放过水，而且鬼知道首套房里有多少是代持的，所以实际炒房率只会更夸张。
炒房率高，意味着房价不涨，投资收益减少时，抛压会很大。
现在的房地产，一头是开发商密集暴雷，另一头是年轻人的躺平倾向，从资本端到市场端，预期都跌到了谷底，这时候，恐怕是个人都能看出来了，楼市已经繁华不再！
增收房地产税，就是增加持有成本减少收益，又会增加抛压，使房价下跌压力加大。
韩国的现象对我们没有参考性，原因是他们的房价还不够高，从房价收入比就可以看出来，和我们比，他们还差得很远，说明韩国房价远未涨到极限位置。
其次是文在寅巨幅提高交易税，导致韩国人更加倾向于捂盘，也延缓了房价下跌。
综上所述，房价下跌，是征收房地产税的因，但征收房地产税又会增加抛压，使房价下降！
**最后，我们要理性地看待税收，**要搞清楚，国家税收充沛，对普通人意味着什么。
国家税源充沛，意味着我们将拥有更加完善的基建，你的生活是不是会方便？这就是实实在在地在降低你的生活成本呀！
此外，国家税源充沛，就可以加大转移支付，大力投入精准扶贫，使财富分配更加公平公正。
再次，国家税源充沛，便可以扩大政府购买，扩张投资，增加就业，这也是实实在在的好处。
总之，开征房地产税，一定会降低年轻人的生活负担，怎么不是新时代的“摊丁入亩”？
食利者之所以yygq说“竟会有人欢呼加税？” 无非是想把你绑上他们的战车，忽悠你和他们一道，去阻碍房地产税落地。
年轻人一定要多长个心眼儿，看问题不能太表面，被什么“加税就是增加你的负担”给忽悠瘸了，食利者不光想榨干你的劳动成果，还想把你当猴耍，推你到台前去挡刀子。
要记住，**食利阶级和劳动阶级永远是敌对关系，**我洋洋洒洒写这么多，从来不是为了和他们搞辩论，而是为了让阶级同志和决策者明白，征收房地产税是利国利民的好事，唯一利益受损的，就是食利者。
但也只有把“寄生虫”拔除，国民经济才会恢复健康，不是吗？
我知道他们还会有新的话术，甚至祭出“专家”，从各种角度蛊惑人心，以维护其主子的利益。
驳倒了这一个，还会有另一个。
比如读了这篇文章后，你知道征收房地产税就是“摊丁入亩”，一定会减少年轻人的生活成本，“加税会增加你的负担”这句话已经忽悠不了你了，他们又会说：“房价下跌，经济就会崩溃……”
然后举出日本的例子，说房价泡沫一旦刺破，经济就会像日本一样，跌入“失去的三十年”。
你是不是也曾对此深信不疑？
事实上，1991-1995年，楼市泡沫破裂最快的那几年，日本经济都是在增长的。
1995年，日本人均GDP达到4.42万美元，而当时美国的人均也才2.9万美元。
谁说泡沫破裂会让经济万劫不复？
日本的病灶，在于没有及时完成经济的结构性改革。
什么叫结构性改革？
就是指**收入分配方式的改革，**即由按资分配，改为按劳分配与按需分配相结合。