Share Dialog

Share Dialog

<100 subscribers

<100 subscribers

SZC

SZC

* CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) và CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) (Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (SNZ) lần lượt sở hữu 58% và 52%) thông báo D2D sẽ chuyển nhượng 4,0 ha đất KCN tại KCN Châu Đức cho SZC. Lô đất này trước đó đã được SZC cho D2D thuê vào tháng 10/2021, giá chuyển nhượng chưa được tiết lộ.  * Giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự kiến là 82 tỷ đồng, tương đương khoảng 86 USD/m2/kỳ hạn thuê. Chúng tôi lưu ý rằng mức giá này cao hơn so với mức giá tối đa là 72 USD/m2 đối với khu đất KCN diện tích 21.6 ha được SZC cho SNZ thuê vào tháng 12/2022. * Theo SZC, diện tích KCN đã kí hợp đồng nhưng chưa ghi nhận doanh thu của SZC tính đến cuối năm 2022 là khoảng 60 ha. Doanh thu từ các bên liên quan, bao gồm D2D và SNZ, chiếm 37-52% tổng doanh thu của SZC từ năm 2021 - 9 tháng đầu năm 2023. * Chúng tôi nhận thấy rủi ro điều chỉnh giảm đối với dự báo doanh số cho thuê đất KCN cho giai đoạn 2023-2024 khi doanh  số bán đất cho các công ty liên quan chậm hơn dự kiến, dù cần thêm đánh giá chi tiết. * Chúng tôi hiện có khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cho SZC với giá mục tiêu là 39.500 đồng/CP.

Doanh thu của SZC trong 9T23 thấp hơn kỳ vọng của chúng tôi, dẫn đến hạ dự phóng DT 23/24 xuống 30%/21% sv dự phóng trước đó. ➢ Chúng tôi giảm biên LN gộp 2023/24 lần lượt là 2,2 điểm %/2,2 điểm % do việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài. ➢ Chúng tôi không kỳ vọng SZC sẽ trả cổ tức bằng tiền mặt nhằm giảm đòn bẩy tài chính (tỷ lệ D/E cao nhất trong số các DN cùng ngành) do dự án Sonadezi Hữu Phước hiện chậm hơn dự kiến

Nguồn cung KCN tại BR-VT bắt đầu hạn chế từ nay đến năm 2027, điều này giúp SZC – với KCN Châu Đức - trở thành một trong điểm đến tốt nhất nhờ: 1) Sở hữu hơn 50% tổng diện tích còn lại của BR-VT; 2) giá thuê cạnh tranh so với cả thị trường cấp 1 và giá bình quân BR-VT; và 3) vị trí đắc địa gần cao tốc Biên HòaVũng Tàu, Cảng Cái Mép-Thị Vải và Sân bay quốc tế Long Thành. Do đó, chúng tôi kỳ vọng doanh thu KCN ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép 19,8% trong 2023-27.

Trong 9T23, SZC đã bàn giao 8 căn shophouse tại dự án Sonadezi Hữu Phước, thấp hơn nhiều so với dự phóng của chúng tôi. Các hoạt động xây dựng và kí bán mới vẫn theo đúng kì vọng tuy nhiên bàn giao chậm hơn dự kiến. Với lượng lớn tồn kho, khoảng 70 căn shophouse đã hoàn thiện, chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ đẩy nhanh tiến độ bàn giao trong Q4/23. Tuy nhiên, chúng tôi trì hoãn thời hạn bàn giao thêm hai quý đến Q2/24. Chúng tôi cũng thận trọng giảm giả định biên LN gộp với mảng BĐS nhà ở 2024 xuống 11,5% nhằm phản ánh rủi ro giá đất cao hơn.

Doanh thu Q3/23 của SZC tăng 68,8% svck, đạt 208 tỷ đồng (8,5 tr USD). Kết quả kinh doanh tích cực chủ yếu được hỗ trợ bởi mảng KCN với mức tăng doanh thu 51,1% svck, nhờ: 1) bàn giao đất tại KCN Châu Đức cao hơn dự kiến; và 2) giá thuê có xu hướng tăng nhờ nhu cầu cao đối với đất khu công nghiệp sẵn có cho thuê. Chúng tôi ước tính diện tích thuê đất trong Q3/23 khoảng 19-20ha và giá thuê tăng 12% sv đầu năm lên 76,5 USD/m2/thời hạn thuê. Mặt khác, doanh thu BĐS nhà ở chỉ đạt 21 tỷ đồng (0,9 tr USD) từ việc bàn giao khoảng ba căn shophouse, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của chúng tôi.

Biên LN gộp tăng 2,8 điểm %, lên 41,2% nhờ: 1) giá đất KCN giảm; và 2) đóng góp từ dự án Sonadezi Hữu Phước với biên LN gộp khoảng 60-70%. Chi phí BH&QLDN tiếp tục thu hẹp chỉ còn 13 tỷ đồng (0,5 tr USD), giảm 8,4% svck. Từ đó, LN ròng Q3/23 tăng 136,2% svck, lên 163 tỷ đồng (6,7 tr USD).

Trong báo cáo trước đây, chúng tôi kỳ vọng mảng kinh doanh BĐS nhà ở từ dự án khu đô thị Sonadezi Hữu Phước sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu trong năm 2023. Tuy nhiên, quá trình bàn giao dự án này chậm hơn dự kiến khiến doanh thu BĐS nhà ở 9T23 mới chỉ đạt 18,3% dự phóng cả năm của chúng tôi

Mặc dù có 2 quý bứt phá, doanh thu 9T23 của SZC vẫn giảm 15,6% svck xuống còn 559 tỷ đồng (23,0 tr USD) do kết quả Q1/23 thất vọng. Biên LN gộp 9T23 cải thiện 9,6% svck từ mức nền thấp trong 9T22 do giá đất điều chỉnh ở mức cao làm suy yếu biên LN gộp. Trong 9T23, chi phí BH&QLDN giảm 8,4% svck, xuống 31 tỷ đồng (1,3 tr USD). Do đó, LN ròng 9T23 tăng 1,9% svck lên 163 tỷ đồng (6,7 tr USD), hoàn thành 37,0% dự báo cả năm của chúng tôi

Chúng tôi tin rằng BR-VT sẽ trở thành tâm điểm tại thị trường cấp 2 miền Nam thu hút các nhà đầu tư, nhờ: • Giá thuê cạnh tranh so với thị trường cấp 1 nhưng cung cấp nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng. • Chi phí nhân công thấp hơn. • Kết nối tốt hơn với thị trường cấp 1 khi đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu hoàn thành, kết hợp với vị trí chiến lược gần Cảng Cái Mép - Thị Vải và Sân bay Quốc tế Long Thành.

Để nắm bắt sự gia tăng của xu hướng dịch chuyển này, chúng tôi tin rằng SZC là một trong những nhà phát triển BĐS KCN tốt nhất với diện tích còn lại lớn trong bối cảnh không có nguồn cung mới được đưa vào hoạt động từ nay đến năm 2027. Vào cuối Q3/23, BR-VT có khoảng 1.579ha diện tích đất còn lại, trong đó KCN Phú Mỹ 3 và KCN Châu Đức chiếm tỷ lệ 40,1% / 32,2% tương ứng. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy rằng KCN Phú Mỹ 3 đã cho thuê hầu hết diện tích của giai đoạn 1 và 2, phần lớn diện tích còn lại thuộc giai đoạn 3, đang chờ phê duyệt các thủ tục pháp lý. Nếu loại bỏ giai đoạn 3 của KCN Phú Mỹ 3, KCN Châu Đức sở hữu hơn 50% tổng diện tích còn lại của BR-VT, chiếm ưu thế trên thị trường KCN của BR-VT

SZC không chỉ sở hữu một quỹ đất còn lại lớn, mà còn có giá thuê thấp, khoảng 77 USD/m2/kì hạn thuê vào cuối Q3/23, thấp hơn đáng kể so với giá thuê trung bình của BR-VT. Chúng tôi tin rằng việc xây dựng đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ tạo ra cơ hội để thúc đẩy giá thuê của KCN Châu Đức trong vài năm tới.

Chúng tôi quan sát thấy rằng giai đoạn 2 với 70 căn shophouse đã hoàn thành phần lớn quá trình xây dựng và sẵn sàng được bàn giao vào năm 2024. Ngoài ra, SZC đã hoàn thiện kế hoạch vốn và kế hoahcj xây dựng cho 265 lô đất của giai đoạn 1, dự kiến bắt đầu mở bán vào Q3/24.

Mặc dù khả năng thanh toán lãi vay được duy trì ở mức an toàn khoảng 6,8x cuối Q3/23 nhưng bất kỳ sự chậm trẽ nào trong việc bàn giao dự án Sonadezi Hữu Phước có thể dẫn đến gánh nặng nợ dài hơn. Như vậy, quá trình bàn giao Sonadezi Hữu Phước không chỉ là động lực chính cho doanh thu của SZC mà còn ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và khả năng thanh toán của công ty. Chúng tôi thấy rằng SZC đang tích cực giảm nợ từ Q4/22. Dẫn tới, lần đầu tiên SZC đã không trả cổ tức bằng tiền mặt cho năm 2022 và chúng tôi cho rằng điều đó sẽ tiếp tục xuất hiện trong năm 2023.

* CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) và CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) (Tổng CTCP Phát triển Khu Công nghiệp (SNZ) lần lượt sở hữu 58% và 52%) thông báo D2D sẽ chuyển nhượng 4,0 ha đất KCN tại KCN Châu Đức cho SZC. Lô đất này trước đó đã được SZC cho D2D thuê vào tháng 10/2021, giá chuyển nhượng chưa được tiết lộ.  * Giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự kiến là 82 tỷ đồng, tương đương khoảng 86 USD/m2/kỳ hạn thuê. Chúng tôi lưu ý rằng mức giá này cao hơn so với mức giá tối đa là 72 USD/m2 đối với khu đất KCN diện tích 21.6 ha được SZC cho SNZ thuê vào tháng 12/2022. * Theo SZC, diện tích KCN đã kí hợp đồng nhưng chưa ghi nhận doanh thu của SZC tính đến cuối năm 2022 là khoảng 60 ha. Doanh thu từ các bên liên quan, bao gồm D2D và SNZ, chiếm 37-52% tổng doanh thu của SZC từ năm 2021 - 9 tháng đầu năm 2023. * Chúng tôi nhận thấy rủi ro điều chỉnh giảm đối với dự báo doanh số cho thuê đất KCN cho giai đoạn 2023-2024 khi doanh  số bán đất cho các công ty liên quan chậm hơn dự kiến, dù cần thêm đánh giá chi tiết. * Chúng tôi hiện có khuyến nghị PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG cho SZC với giá mục tiêu là 39.500 đồng/CP.

Doanh thu của SZC trong 9T23 thấp hơn kỳ vọng của chúng tôi, dẫn đến hạ dự phóng DT 23/24 xuống 30%/21% sv dự phóng trước đó. ➢ Chúng tôi giảm biên LN gộp 2023/24 lần lượt là 2,2 điểm %/2,2 điểm % do việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài. ➢ Chúng tôi không kỳ vọng SZC sẽ trả cổ tức bằng tiền mặt nhằm giảm đòn bẩy tài chính (tỷ lệ D/E cao nhất trong số các DN cùng ngành) do dự án Sonadezi Hữu Phước hiện chậm hơn dự kiến

Nguồn cung KCN tại BR-VT bắt đầu hạn chế từ nay đến năm 2027, điều này giúp SZC – với KCN Châu Đức - trở thành một trong điểm đến tốt nhất nhờ: 1) Sở hữu hơn 50% tổng diện tích còn lại của BR-VT; 2) giá thuê cạnh tranh so với cả thị trường cấp 1 và giá bình quân BR-VT; và 3) vị trí đắc địa gần cao tốc Biên HòaVũng Tàu, Cảng Cái Mép-Thị Vải và Sân bay quốc tế Long Thành. Do đó, chúng tôi kỳ vọng doanh thu KCN ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép 19,8% trong 2023-27.

Trong 9T23, SZC đã bàn giao 8 căn shophouse tại dự án Sonadezi Hữu Phước, thấp hơn nhiều so với dự phóng của chúng tôi. Các hoạt động xây dựng và kí bán mới vẫn theo đúng kì vọng tuy nhiên bàn giao chậm hơn dự kiến. Với lượng lớn tồn kho, khoảng 70 căn shophouse đã hoàn thiện, chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ đẩy nhanh tiến độ bàn giao trong Q4/23. Tuy nhiên, chúng tôi trì hoãn thời hạn bàn giao thêm hai quý đến Q2/24. Chúng tôi cũng thận trọng giảm giả định biên LN gộp với mảng BĐS nhà ở 2024 xuống 11,5% nhằm phản ánh rủi ro giá đất cao hơn.

Doanh thu Q3/23 của SZC tăng 68,8% svck, đạt 208 tỷ đồng (8,5 tr USD). Kết quả kinh doanh tích cực chủ yếu được hỗ trợ bởi mảng KCN với mức tăng doanh thu 51,1% svck, nhờ: 1) bàn giao đất tại KCN Châu Đức cao hơn dự kiến; và 2) giá thuê có xu hướng tăng nhờ nhu cầu cao đối với đất khu công nghiệp sẵn có cho thuê. Chúng tôi ước tính diện tích thuê đất trong Q3/23 khoảng 19-20ha và giá thuê tăng 12% sv đầu năm lên 76,5 USD/m2/thời hạn thuê. Mặt khác, doanh thu BĐS nhà ở chỉ đạt 21 tỷ đồng (0,9 tr USD) từ việc bàn giao khoảng ba căn shophouse, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của chúng tôi.

Biên LN gộp tăng 2,8 điểm %, lên 41,2% nhờ: 1) giá đất KCN giảm; và 2) đóng góp từ dự án Sonadezi Hữu Phước với biên LN gộp khoảng 60-70%. Chi phí BH&QLDN tiếp tục thu hẹp chỉ còn 13 tỷ đồng (0,5 tr USD), giảm 8,4% svck. Từ đó, LN ròng Q3/23 tăng 136,2% svck, lên 163 tỷ đồng (6,7 tr USD).

Trong báo cáo trước đây, chúng tôi kỳ vọng mảng kinh doanh BĐS nhà ở từ dự án khu đô thị Sonadezi Hữu Phước sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu trong năm 2023. Tuy nhiên, quá trình bàn giao dự án này chậm hơn dự kiến khiến doanh thu BĐS nhà ở 9T23 mới chỉ đạt 18,3% dự phóng cả năm của chúng tôi

Mặc dù có 2 quý bứt phá, doanh thu 9T23 của SZC vẫn giảm 15,6% svck xuống còn 559 tỷ đồng (23,0 tr USD) do kết quả Q1/23 thất vọng. Biên LN gộp 9T23 cải thiện 9,6% svck từ mức nền thấp trong 9T22 do giá đất điều chỉnh ở mức cao làm suy yếu biên LN gộp. Trong 9T23, chi phí BH&QLDN giảm 8,4% svck, xuống 31 tỷ đồng (1,3 tr USD). Do đó, LN ròng 9T23 tăng 1,9% svck lên 163 tỷ đồng (6,7 tr USD), hoàn thành 37,0% dự báo cả năm của chúng tôi

Chúng tôi tin rằng BR-VT sẽ trở thành tâm điểm tại thị trường cấp 2 miền Nam thu hút các nhà đầu tư, nhờ: • Giá thuê cạnh tranh so với thị trường cấp 1 nhưng cung cấp nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng. • Chi phí nhân công thấp hơn. • Kết nối tốt hơn với thị trường cấp 1 khi đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu hoàn thành, kết hợp với vị trí chiến lược gần Cảng Cái Mép - Thị Vải và Sân bay Quốc tế Long Thành.

Để nắm bắt sự gia tăng của xu hướng dịch chuyển này, chúng tôi tin rằng SZC là một trong những nhà phát triển BĐS KCN tốt nhất với diện tích còn lại lớn trong bối cảnh không có nguồn cung mới được đưa vào hoạt động từ nay đến năm 2027. Vào cuối Q3/23, BR-VT có khoảng 1.579ha diện tích đất còn lại, trong đó KCN Phú Mỹ 3 và KCN Châu Đức chiếm tỷ lệ 40,1% / 32,2% tương ứng. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy rằng KCN Phú Mỹ 3 đã cho thuê hầu hết diện tích của giai đoạn 1 và 2, phần lớn diện tích còn lại thuộc giai đoạn 3, đang chờ phê duyệt các thủ tục pháp lý. Nếu loại bỏ giai đoạn 3 của KCN Phú Mỹ 3, KCN Châu Đức sở hữu hơn 50% tổng diện tích còn lại của BR-VT, chiếm ưu thế trên thị trường KCN của BR-VT

SZC không chỉ sở hữu một quỹ đất còn lại lớn, mà còn có giá thuê thấp, khoảng 77 USD/m2/kì hạn thuê vào cuối Q3/23, thấp hơn đáng kể so với giá thuê trung bình của BR-VT. Chúng tôi tin rằng việc xây dựng đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ tạo ra cơ hội để thúc đẩy giá thuê của KCN Châu Đức trong vài năm tới.

Chúng tôi quan sát thấy rằng giai đoạn 2 với 70 căn shophouse đã hoàn thành phần lớn quá trình xây dựng và sẵn sàng được bàn giao vào năm 2024. Ngoài ra, SZC đã hoàn thiện kế hoạch vốn và kế hoahcj xây dựng cho 265 lô đất của giai đoạn 1, dự kiến bắt đầu mở bán vào Q3/24.

Mặc dù khả năng thanh toán lãi vay được duy trì ở mức an toàn khoảng 6,8x cuối Q3/23 nhưng bất kỳ sự chậm trẽ nào trong việc bàn giao dự án Sonadezi Hữu Phước có thể dẫn đến gánh nặng nợ dài hơn. Như vậy, quá trình bàn giao Sonadezi Hữu Phước không chỉ là động lực chính cho doanh thu của SZC mà còn ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và khả năng thanh toán của công ty. Chúng tôi thấy rằng SZC đang tích cực giảm nợ từ Q4/22. Dẫn tới, lần đầu tiên SZC đã không trả cổ tức bằng tiền mặt cho năm 2022 và chúng tôi cho rằng điều đó sẽ tiếp tục xuất hiện trong năm 2023.