房地产是什么本质就是：【土地权利】和【地上房屋】的组合。 【地上房屋】：房屋的本质是商品，是一种【耐用消费品】，它每年都会折旧，会随着时间的推移而老化变旧，并且在到达【使用年限】后，它必将归零。（使用年限：房屋的使用年限有三种：法定年限、物理年限、经济年限。） 【土地权利】：在绝大多数发达国家，土地权利是【永久】的，但在中国，土地权利和地上房屋一样，也属于耐用消费品，因为中国的土地所有权是属于国家的，中国公民仅仅拥有土地的【期限使用权】（普通住宅是70年），它是一种暂时的使用权。换句话说，中国人每七十年年就必须重新购买房地产（新房屋和新土地使用权）。房地产折旧绝大部分中国人，对房地产的折旧问题没有概念，原因是： 第一，中国没有【房地产税】的经验。 第二，没有意识到土地使用权到期后必定【满额续费】。 第三，相信政府拆迁【免费送房的模式】会永远持续下去。拆迁分房如果，免费拆迁能永远持续下去，房地产估值确实是不需要考虑的问题。因为一旦拆迁，老房子的【土地权利】和【地上房屋价值】会自动更新回原价值的状态。这是支持着中国老房子价格永不折旧的核心逻辑。但问题是，拆迁分房的发展模式没有可能一直...