年前最后一个交易日，1月27日晚间，万科连发5条公告，董事会主席郁亮、总裁祝九胜以及董事会秘书朱旭，集体请辞。同时，现任深圳地铁集团董事长辛杰被选为新一届万科董事会主席。

资料来源：万科公告

一贯“安全”的万科，还“好”吗？

一、郁亮、祝九胜请辞

根据公告，郁亮申请辞去公司董事会主席职务，将继续担任公司董事，并担任执行副总裁职务。祝九胜不再担任公司任何职务。朱旭辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务，仍在公司工作。

值得注意的是，接替的高管多数均为深圳国资背景。其中辛杰将成为万科第二十届董事会主席，万科法定代表人相应由郁亮变更为辛杰。辛杰作为新任董事会主席，不仅拥有丰富的管理经验，还曾担任过多家大型企业董事长，具有地产、商业、酒店、建筑等多领域工作经历。他的加入无疑将为万科带来新的管理理念和战略思路。此外，新加入的三位执行副总裁华翠、李刚和李锋，以及董事会秘书田钧，均来自深圳国资体系下的不同企业，他们的专业背景更为多元，有助于万科实现队伍稳定、财务稳定、生产经营稳定“三个稳定”。

万科此次人事调整并非突如其来，而是深圳国资对万科支持的一种延续。作为万科的第一大股东，深圳地铁集团此次派驻高管更直接地参与公司治理，无疑将提升万科与国资体系的协同性。中信证券分析认为，这一调整有助于万科在融资、政策资源获取方面更具优势，短期内或能缓解市场对万科流动性的担忧。然而，市场也需关注新管理层对公司战略的调整，特别是多元化业务是否会有所收缩。

二、预计2024年亏损450亿元

在人事调整公告发布的同时，万科还预告了2024年的巨额亏损。预计全年亏损450亿元，而上年同期盈利121.6亿元。这一巨大反差引发了市场的广泛关注。万科对业绩亏损表示歉意，并分析了主要原因。

1.房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致结算毛利总额大幅减少。

2.新增计提了信用减值和存货跌价准备。受房地产市场下行影响，万科部分项目和资产价值出现下跌，需要计提相应的减值准备。

3.部分非主业财务投资出现亏损。万科在多元化业务上的投资未能达到预期收益，甚至出现了亏损。

4.部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。为了缓解流动性压力，万科不得不以低于账面值的价格出售部分资产和股权。

三、深圳国资：有足够“子弹”支持万科

在万科面临流动性风险之际，各方力量纷纷出手。深圳市国资委负责人强调：“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”此外，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。

1.省、市党委机关报的坚定支持。广东省委机关报《南方日报》和深圳市委机关报《深圳特区报》以记者联合署名的方式刊发了有关万科的深度报道，传递了省、市党委政府对万科坚定支持的鲜明态度。这不仅为万科提供了舆论上的支持，更增强了市场对其未来发展的信心。

2.高管团队的“新血”注入。新任董事会主席辛杰及三位执行副总裁的加入，为万科管理层注入了新的活力和动力。他们丰富的管理经验和多元的专业背景将有助于万科应对当前的挑战和困难。同时，郁亮和朱旭虽然岗位有所调整，但仍留在万科工作，他们的留任也为公司提供了稳定的力量。

3.“万科人”士气提振。万科内部对于此次大股东“出手”救万科反响积极正面。大区负责人纷纷表态支持新管理层和公司的未来发展。这种内部团结和士气提振对于万科克服当前困难具有重要意义。

4.加快“聚焦主业”，加速资金回笼。万科通过转让项目、受让投资收益权等方式加快资金回笼。新任董事会主席辛杰明确表示已对今年一季度债务偿付做好了安排。这将有助于缓解万科的流动性压力，为其未来发展提供资金支持。

5.政策利好加持。国家有关部委、省、市住建部门释放了一系列利好政策，包括通过政府专项债收储闲置土地和收购存量商品房、将更多房地产项目纳入“白名单”等。这些政策将为万科提供更多的发展机遇和资金支持。

6.“银团”看好万科。深圳地区8家国有银行和股份制银行均表示将对万科及其大股东给予各类金融工具的支持。这将为万科提供稳定的资金来源和融资保障。

四、万科，最后一根稻草

尽管万科当前面临一定的流动性困难和业绩亏损，但我们仍然可以相信万科。

1.聚焦主业，优化业务结构。万科将加快“聚焦主业”，优化业务结构，提升运营效率。通过出售非核心资产、加强主业投入等措施，万科有望实现业务的转型升级和盈利能力的提升。

2.利用政策利好，加快资金回笼。随着政策利好的不断释放，万科将积极利用政府专项债收储闲置土地和收购存量商品房等政策，加快资金回笼和资产盘活。这将有助于缓解其流动性压力，并为未来发展提供资金支持。

3.发挥大股东优势，实现协同发展。深圳地铁集团作为万科的大股东，将发挥自身优势支持万科的发展。通过注入资金、提供资源等方式，深圳地铁集团将帮助万科实现“三个稳定”。同时，双方将在轨道交通、房地产开发等领域实现协同发展，共同推动万科的高质量发展。

4.构建房地产发展新模式。随着房地产市场的发展变化，万科将加快构建房地产发展新模式。通过推动数字化转型、加强科技创新、提升服务质量等措施，万科将实现更加健康、持续、契合时代需求的发展。

5.市场回暖创造机遇。自去年9月中共中央政治局会议后，多部门打出了楼市政策“组合拳”；随着存量政策和增量政策的有效落实，万科可以抓住这一机遇，加快项目的开发和销售，提升市场份额和盈利能力。

万科，祝你一路平安。

年前最后一个交易日，1月27日晚间，万科连发5条公告，董事会主席郁亮、总裁祝九胜以及董事会秘书朱旭，集体请辞。同时，现任深圳地铁集团董事长辛杰被选为新一届万科董事会主席。

资料来源：万科公告

一贯“安全”的万科，还“好”吗？

一、郁亮、祝九胜请辞

根据公告，郁亮申请辞去公司董事会主席职务，将继续担任公司董事，并担任执行副总裁职务。祝九胜不再担任公司任何职务。朱旭辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务，仍在公司工作。

值得注意的是，接替的高管多数均为深圳国资背景。其中辛杰将成为万科第二十届董事会主席，万科法定代表人相应由郁亮变更为辛杰。辛杰作为新任董事会主席，不仅拥有丰富的管理经验，还曾担任过多家大型企业董事长，具有地产、商业、酒店、建筑等多领域工作经历。他的加入无疑将为万科带来新的管理理念和战略思路。此外，新加入的三位执行副总裁华翠、李刚和李锋，以及董事会秘书田钧，均来自深圳国资体系下的不同企业，他们的专业背景更为多元，有助于万科实现队伍稳定、财务稳定、生产经营稳定“三个稳定”。

万科此次人事调整并非突如其来，而是深圳国资对万科支持的一种延续。作为万科的第一大股东，深圳地铁集团此次派驻高管更直接地参与公司治理，无疑将提升万科与国资体系的协同性。中信证券分析认为，这一调整有助于万科在融资、政策资源获取方面更具优势，短期内或能缓解市场对万科流动性的担忧。然而，市场也需关注新管理层对公司战略的调整，特别是多元化业务是否会有所收缩。

二、预计2024年亏损450亿元

在人事调整公告发布的同时，万科还预告了2024年的巨额亏损。预计全年亏损450亿元，而上年同期盈利121.6亿元。这一巨大反差引发了市场的广泛关注。万科对业绩亏损表示歉意，并分析了主要原因。

1.房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致结算毛利总额大幅减少。

2.新增计提了信用减值和存货跌价准备。受房地产市场下行影响，万科部分项目和资产价值出现下跌，需要计提相应的减值准备。

3.部分非主业财务投资出现亏损。万科在多元化业务上的投资未能达到预期收益，甚至出现了亏损。

4.部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。为了缓解流动性压力，万科不得不以低于账面值的价格出售部分资产和股权。

三、深圳国资：有足够“子弹”支持万科

在万科面临流动性风险之际，各方力量纷纷出手。深圳市国资委负责人强调：“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”此外，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。

1.省、市党委机关报的坚定支持。广东省委机关报《南方日报》和深圳市委机关报《深圳特区报》以记者联合署名的方式刊发了有关万科的深度报道，传递了省、市党委政府对万科坚定支持的鲜明态度。这不仅为万科提供了舆论上的支持，更增强了市场对其未来发展的信心。

2.高管团队的“新血”注入。新任董事会主席辛杰及三位执行副总裁的加入，为万科管理层注入了新的活力和动力。他们丰富的管理经验和多元的专业背景将有助于万科应对当前的挑战和困难。同时，郁亮和朱旭虽然岗位有所调整，但仍留在万科工作，他们的留任也为公司提供了稳定的力量。

3.“万科人”士气提振。万科内部对于此次大股东“出手”救万科反响积极正面。大区负责人纷纷表态支持新管理层和公司的未来发展。这种内部团结和士气提振对于万科克服当前困难具有重要意义。

4.加快“聚焦主业”，加速资金回笼。万科通过转让项目、受让投资收益权等方式加快资金回笼。新任董事会主席辛杰明确表示已对今年一季度债务偿付做好了安排。这将有助于缓解万科的流动性压力，为其未来发展提供资金支持。

5.政策利好加持。国家有关部委、省、市住建部门释放了一系列利好政策，包括通过政府专项债收储闲置土地和收购存量商品房、将更多房地产项目纳入“白名单”等。这些政策将为万科提供更多的发展机遇和资金支持。

6.“银团”看好万科。深圳地区8家国有银行和股份制银行均表示将对万科及其大股东给予各类金融工具的支持。这将为万科提供稳定的资金来源和融资保障。

四、万科，最后一根稻草

尽管万科当前面临一定的流动性困难和业绩亏损，但我们仍然可以相信万科。

1.聚焦主业，优化业务结构。万科将加快“聚焦主业”，优化业务结构，提升运营效率。通过出售非核心资产、加强主业投入等措施，万科有望实现业务的转型升级和盈利能力的提升。

2.利用政策利好，加快资金回笼。随着政策利好的不断释放，万科将积极利用政府专项债收储闲置土地和收购存量商品房等政策，加快资金回笼和资产盘活。这将有助于缓解其流动性压力，并为未来发展提供资金支持。

3.发挥大股东优势，实现协同发展。深圳地铁集团作为万科的大股东，将发挥自身优势支持万科的发展。通过注入资金、提供资源等方式，深圳地铁集团将帮助万科实现“三个稳定”。同时，双方将在轨道交通、房地产开发等领域实现协同发展，共同推动万科的高质量发展。

4.构建房地产发展新模式。随着房地产市场的发展变化，万科将加快构建房地产发展新模式。通过推动数字化转型、加强科技创新、提升服务质量等措施，万科将实现更加健康、持续、契合时代需求的发展。

5.市场回暖创造机遇。自去年9月中共中央政治局会议后，多部门打出了楼市政策“组合拳”；随着存量政策和增量政策的有效落实，万科可以抓住这一机遇，加快项目的开发和销售，提升市场份额和盈利能力。

万科，祝你一路平安。